经典案例
发布时间：2026-03-02
点击次数：
案情简介：
2012年，王某等19名业主先后购买辽宁某市某购物广场项目商铺，与开发商签订《商品房买卖合同》的同时，按要求与商业管理公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定10年委托经营及租金支付条款。案涉项目直至2014年7月才完成竣工验收备案，这意味着业主签订购房及委托经营协议时，商铺尚处于未竣工状态，开发商已涉嫌以售后返租方式违法销售未竣工商品房。多年后，业主们发现自身权益受损，为追究开发商违法责任，委托北京翰汇律师事务所刘鹏律师维权。2024年律师代业主向市住建局邮寄《履行法定职责申请书》，要求依法查处开发商的违法销售行为。住建局签收后，拖延近9个月，直至2025年3月才作出《依法履职答复书》，直接以违法行为超过二年追责时效为由不予查处。业主不服该答复，向市人民政府申请行政复议，复议机关作出维持原答复的决定。业主仍不服，向法院提起行政诉讼，一审法院判决撤销住建局的答复及市政府的复议决定，责令住建局重新履职。市住建局不服一审判决，提起上诉，本案进入二审程序。
律师介绍：
刘鹏律师
中国人民大学硕士，持有证券从业资格证书、基金从业资格证书、北京产权交易中心产权交易经纪人职业资格，具有丰富的工作经验，主要擅长领域为行政诉讼、征地拆迁、合同纠纷等。
职业理念：受人之托，忠人之事。
案件难点：
1. 法律适用分歧尖锐住建局主张违法行为超过二年追责时效即可直接不予查处，无需核查实体违法事实，与业主方“先认定违法、再审查时效”的法律观点完全对立，成为本案核心争议难点。
2. 行政机关程序抗辩强硬住建局及复议机关均主张答复及复议决定合法，否认存在拖延履职、未全面调查的问题，试图以程序合规掩盖实质不作为，增加维权抗辩难度。
3. 违法状态认定复杂双方就案涉售后返租行为是否属于连续或继续状态存在争议，住建局以房屋现已竣工为由否认违法持续，需结合委托经营期限、违法影响等事实精准论证。
承办亮点：
精准拆解时效逻辑，直击法律适用错误：刘鹏律师明确指出，适用行政处罚追责时效的前提是查清违法事实，住建局未开展任何实体调查，径行以时效为由不予立案，属于逻辑倒置、法律适用错误，彻底推翻上诉人的核心抗辩。
直指程序违法事实，强化履职监督：律师重点指出住建局签收履职申请后，拖延八个月才作出答复，严重违反法定履职期限，且未对开发商与经营公司关系、违法事实、行为状态等核心问题调查，构成典型不作为。
论证违法持续状态，完善说理逻辑:结合10年委托经营期限的事实，律师主张案涉违法销售行为的影响持续存在，住建局未审查行为连续性便片面认定时效起算点，事实认定明显不当。
坚守行政职责底线，明确履职义务:律师强调，即便违法行为超过追责时效，住建局仍负有调查核实、告知结果的行政管理职责，不能以无处罚权为由直接放弃履职，为一审、二审判决提供关键支撑。
案件结果：
二审法院经审理，采纳刘鹏律师的代理意见，认定市住建局具有查处商品房销售违法的法定职责，其未全面调查即径行以时效为由不予立案明显不当，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。最终判决驳回了市住建局的上诉请求，维持一审原。本案以业主方终审胜诉告终，行政机关推诿履职的行为被依法纠正。
价值总结：
本案的核心价值在于明确了行政机关查处商品房售后返租违法行为的法定边界：追责时效审查必须以查清违法事实为前提，行政机关不得以超过时效为由，跳过调查环节直接拒绝履职，即便不予行政处罚，也应完成调查并告知结果。该案为商铺业主针对售后返租违法申请行政查处、对抗行政机关不作为提供了可复制的胜诉路径，有力维护了购房群众的合法权益。
