经典案例
发布时间：2026-03-05
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案情简介：
2021年，刘某满心欢喜地与陕西某市某置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购置了其开发项目的一套住宅。合同明确约定，置业公司应于2022年4月30日前交付房屋，同时附件中约定了90日的交付延展期，还明确不可抗力、政府行为等情形可据实延期交房。本以为能按时收房入住，可现实却不尽如人意。受疫情防控、运会举办等客观因素影响，涉案项目多次停工，置业公司直至2022年9月16日才取得房屋竣工验收备案，勉强达到交付条件。可当刘某前往收房时，却发现房屋存在诸多质量问题：管道反水、地板泡水、消防不合格，甚至还有地暖漏水、墙壁反碱等隐患，这样的房屋根本无法正常居住。更让他无奈的是，小区物业服务企业上海中梁物业发展有限公司西安分公司，还以预收物业费为由，阻碍其正常收房。为维护自身合法权益，刘某委托北京翰汇律师事务所宋府育律师维权。律师代刘某将置业公司诉至一审法院，要求置业公司支付逾期交房违约金，并对房屋质量问题进行全面维修。可一审法院仅部分支持了他的诉求，仅判决置业公司支付部分逾期交房违约金，对于租金损失、房屋全面维修等核心诉求均予以驳回，甚至让刘某承担了的一审诉讼费，明显不公。不服一审判决的刘某，当即委托律师提起上诉，希望通过二审程序讨回公道，维护自己的合法权益。
律师介绍：
宋府育律师
现任北京翰汇律师事务所主办律师。主要研究领域为商品房集体案件维权诉讼、企业关停诉讼、违法建设理论与实务、民事案件与行政案件交叉解决等。提倡采取多元纠纷解决机制，追求委托人利益的最大化。执业理念：诉讼是最后的维权手段，律师是当事人与法律的桥梁，为业先立德以专业知识，实务经验为核心输出，注重解决律师实际工作的重点和难点，兼顾理论与实战的一流水平律师。
案件难点：
1. 二审改判门槛高，一审判决纠错难度大：一审法院已对案件事实、法律适用作出明确认定，置业公司也坚持一审判决合法合理，请求二审维持，要找到一审判决的不当之处并成功改判，需要精准的法律论证和充分的事实支撑，维权难度远超一审。
2. 租金损失支持阻力大：一审以“已主张逾期交房违约金”为由驳回租金损失诉求，需推翻该逻辑，充分论证房屋质量问题导致无法收房的租金损失，与逾期交房违约金并非重复主张，且租金损失金额合理，说服二审法院予以支持。
3. 房屋维修范围与标准认定复杂：一审仅判令置业公司修复管道反水问题，而房屋实际存在地板泡水、消防不合格、地暖漏水等多项质量问题，需推动二审法院扩大维修范围，明确“达到房屋交付标准”的具体要求，同时厘清开发商与物业公司的责任边界。
4. 违约金计算与诉讼费分担争议突出：上诉人主张逾期天数应按139天计算，与一审认定的49天分歧较大；同时一审诉讼费分担不公，需说服二审法院重新划分，降低上诉人的费用负担。
承办亮点：
精准梳理争议焦点，靶向发力突破难点。宋府育律师接手案件后，不盲目纠缠全部诉求，重点聚焦租金损失、房屋维修、诉讼费分担三大核心争议，逐一拆解一审判决的不当之处，结合法律规定和类案裁判，形成严谨的代理思路，提高改判概率。
有力驳斥一审谬误，成功争取租金损失支持。律师重点论证，逾期交房违约金针对的是开发商逾期交付的违约行为，而租金损失是因房屋质量问题无法收房导致的实际居住损失，二者指向不同、互不冲突，一审以“已主张违约金”驳回租金损失无法律依据，同时提交相关证据佐证租金损失的合理性，最终说服二审法院支持该诉求。
明确维修范围与标准，破解房屋质量维权难题。律师全面梳理房屋存在的各项质量问题，强调置业公司作为房屋出卖人，负有全面的质量瑕疵担保义务，一审仅判令修复管道反水，未覆盖全部质量问题，不符合法律规定和业主实际需求，推动二审法院明确“20 日内维修至达到房屋交付标准”的要求，彻底解决房屋质量隐患。
案件结果：
二审法院经全面审理，充分采纳宋府育律师的代理意见，作出终审改判，既维持了一审判决中的合理部分，又纠正了不当之处，最终实现了业主的核心维权诉求，维持一审判决钟置业公司向刘某支付逾期交房违约金的内容；并判决置业公司于限期内，赔偿刘某未能居住房屋的租金损失；明确了房屋维修要求，对刘某所购房屋存在的全部质量问题予以维修，维修后需达到房屋交付标准。此次二审改判，不仅为刘某追回了租金损失，明确了房屋维修的范围和期限，还大幅降低了其诉讼成本，切实维护了刘某的合法权益，实现了维权目标。
价值总结：
本案的核心价值在于为商品房预售合同纠纷中“一审败诉后上诉维权”提供了可复制的典型范本，明确了房屋质量问题导致的租金损失与逾期交房违约金可同时主张、互不冲突，开发商作为房屋出卖人负有全面的质量瑕疵担保义务，同时彰显了二审程序对一审判决的监督与纠正作用，为业主面对一审不公判决时，通过专业律师代理、精准主张诉求实现二审改判，提供了清晰的维权路径，也倒逼开发商规范交房行为、切实履行房屋质量维修义务。
