经典案例
发布时间：2026-03-10
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案情简介：
2013年至2015年，百余名业主陆续与浙江某市某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购置了该公司开发的 项目商品房，合同明确约定交房时间介于2015年8月至 2016 年3月之间。业主们按时足额支付购房款，满心等待着如期收房、办理不动产权证。可日复一日，交房的消息迟迟没有兑现，业主们的期盼渐渐变成了焦虑。为弄清真相，业主们通过政府信息公开查询得知，案涉项目竟然从未申请过竣工验收和消防验收，根本不具备法定 形一应俱全，这让业主既愤怒又担忧 —— 未经验收的房屋，安全隐患难以预料，更无法办理不动产权证，自己的合法权益受到了严重侵害。为维护自身权益，业主共同委托北京翰汇律师事务所李金鹏律师介入维权。
在律师的指导下，业主们于向市住房和城乡建设局邮寄《履行法定职责申请书》，请求该局依法查处开发商未取得竣工验收、消防验收合格证明即违法交付房屋的行为。然而，住建局日作出的《告知书》，却让业主们大失所望。该告知书称项目2018年4月通过消防验收、未进行竣工验收，还声称开发商未交付房屋，系购房户自行入住。业主们认为该答复与事实严重不符，认定事实不清、适用法律错误，在李金鹏律师的协助下，依法提起行政复议，誓要为百余名业主讨回公道。
律师介绍：
李金鹏律师
从事法律工作多年，具有深厚的法学理论功底和司法实践经验，严格遵守律师执业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，擅长行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷等法律业务，提倡采取多元化纠纷解决机制，使委托人的利益最大化；擅长行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷等法律业务。
案件难点：
1. 群体性维权协调难度大。本案涉及百余名业主，人数众多、诉求统一，需统一整理证据材料、协调业主意见，规范复议主张，既要保障每位业主的合法权益，又要确保维权流程有序推进，协调工作量极大。
2. 行政机关履职抗辩强硬。被申请人案涉市住建局坚持已依法履行调查职责，主张业主系自行入住、开发商未正式交付，仅认可“吊销”错录为“注销”系笔误，拒绝承认履职不当，抗辩态度强硬，增加复议抗辩难度。
3. 事实认定与证据核查复杂。需逐一核实“开发商违法交付”“业主自行入住”的真实性，明确消防验收的具体范围、是否覆盖业主所购房屋，同时固定水电过户、物业收费等事实交付证据，反驳被申请人的片面认定，证据核查与事实梳理难度较大。
承办亮点：
精准梳理争议焦点，靶向突破。李金鹏律师接手案件后，重点聚焦被申请人答复的三大核心漏洞—— 事实认定不清、适用法律错误、程序违法，逐一拆解、精准论证，摒弃无关争议，直击案件关键，提升复议胜诉概率。
夯实证据链条，驳斥片面答复。律师指导业主整理政府信息公开材料、商品房买卖合同、现场入住照片、水电过户记录、物业费缴纳凭证等证据，形成完整证据链，有力反驳被申请人“业主自行入住”的主张，证实开发商存在事实交付行为。
精准辨析法律概念，纠正适用错误。针对被申请人混淆“吊销”与“注销”法律后果、狭义理解“交付”概念的问题，律师结合法律规定，明确开发商被吊销后仍可作为行政处罚对象“擅自交付使用”包括书面交接和事实入住两种情形，彻底纠正被申请人的法律适用错误。
聚焦程序违法，强化复议主张。律师仔细核查履职申请处理期限，发现被申请人自收到业主履职申请至作出答复，远超《住房和城乡建设行政处罚程序规定》明确的法定核查及处理期限，重点论证该程序违法，主张其答复缺乏合法基础，为复议胜诉提供关键支撑。
办案成果：
复议机关经全面审理，充分采纳李金鹏律师的代理意见，依法作出行政复议决定，明确支持业主的全部复议请求，撤销市住房和城乡建设局此前作出《告知书》，并责令其在法定期限内，对业主们提交的《履行法定职责申请书》重新作出处理。此次复议胜诉，为业主后续推动开发商整改、查处违法交付行为、维护自身合法权益筑牢了坚实基础。
价值总结：
本案的核心价值在于为群体性商品房违法交付维权提供了可复制的行政复议路径，明确了住建部门作为法定查处机关，必须依法履行调查职责，在法定期限内处理履职申请，不得片面认定事实、混淆法律概念、逃避法定职责。李金鹏律师通过精准捕捉行政机关履职漏洞、夯实证据链条、凝聚群体性维权合力，助力业主复议胜诉，既维护了广大购房业主的合法权益，也倒逼行政机关规范履职行为，彰显了行政复议对行政行为的监督与规范作用，为同类群体性商品房维权案件提供了实践参考。
