经典案例
发布时间：2026-03-30
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18名业主购买商铺后陷入售后返租陷阱，发现商铺改建后未重新竣工验收，存在严重安全隐患。在行政机关"答非所问"、一审败诉的双重打击下，北京翰汇律师事务所欧阳帅律师代理后，二审实现全面翻盘，成功责令行政机关重新对违法改建行为进行调查处理。
案情回溯：售后返租陷阱，商铺改建埋隐患
2013年至2014年间，郑某等18名购房者与开发公司签订商品房买卖合同，购买了位于辽宁某市某建材城项目的商铺。在开发商授意下，业主们签订了商铺托管协议，承诺给予固定收益。商铺交付后，业主们不仅没有如期收到承诺的收益，还发现这竟然是典型的售后返租行为，于是委托北京翰汇律师事务所欧阳帅律师维权。通过政府信息公开，业主们发现购买的商铺所在项目存在严重违法问题——该建筑在竣工验收后被擅自改建为商铺对外销售，而改建后的工程并未重新组织竣工验收，更未办理竣工验收备案手续。
这意味着业主们购买的商铺可能存在结构安全、消防设施等方面的重大隐患。2024年7月，在律师指导下业主们向市住房和城乡建设局提交《履行法定(查处)职责申请书》，请求对开发单位、建设单位未组织竣工验收即交付以及未依法办理竣工验收备案的违法行为进行立案调查处理。
市住建局收到申请后，未在法定期限内作出答复。业主们向市政府申请行政复议，复议期间，市住建局作出答复。但该答复避重就轻，完全没有针对改建后的验收问题进行实质性调查处理。业主们不服，再次向市政府申请行政复议，2025年2月，市政府作出维持原行政行为的复议决定。业主们提起行政诉讼，但一审法院判决驳回了业主们的诉讼请求。
律师介绍：
欧阳帅律师
毕业于中南财经政法大学，律师、注册会计师（非执业会员）。执业3年以上，法律工作经验5年以上。擅长抓住案件本质，制定多元化办案方案，通过多种渠道解决纠纷。
擅长领域：主要领域为行政法方向，办理了大量土地、房产类案件。
律师介入与策略制定：抽丝剥茧，破解行政机关"答非所问"困局
面对一审败诉，业主们委托北京翰汇律师事务所欧阳帅律师提起上诉。欧阳律师接手案件后，发现了行政机关履职过程中的三个关键漏洞：
案件难点分析：
项目名称混淆：行政机关将业主申请查处的建材城项目与之前的某公寓工程的公建部分混为一谈，声称建材城项目不存在，无法查处。
调查程序缺失：行政机关仅通过档案馆查询作出答复，未进行现场勘查，无法证明改建后的工程现状，属于程序严重违法。
答复内容不完整：业主申请的事项包括两项——未组织竣工验收即交付以及未依法办理竣工验收备案。而行政机关仅对竣工验收情况进行了说明，未对竣工验收备案以及是否应当立案调查处理作出答复，属于典型的"答非所问"。
律师制定的策略：
针对这些难点，欧阳律师制定了精准的上诉策略：
第一步，明确项目关联性。虽然项目名称变更，但地址相同，显然指向同一建筑物。行政机关不能以名称不同为由拒绝履行查处职责。
第二步，强调改建后的验收义务。即使原项目已验收，改建后仍需重新验收。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，改建工程的竣工验收同样适用该规定。
第三步，指出行政机关程序违法。行政机关仅依赖档案查询作出答复，未进行现场勘查，无法了解建筑物现有状态。根据《中华人民共和国城乡规划法》第九条第二款规定，有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。
第四步，聚焦答复内容缺陷。行政机关未对业主申请的竣工验收备案问题作出答复，属于答复内容明显不当，应予撤销。
维权焦点与应对策略：
焦点一：业主申请查处的项目与行政机关答复的项目是否为同一项目？
我方代理意见： 业主购买的建材城商铺与行政机关答复中提到的公寓工程的公建部分系同一地址上的建筑物，只是名称不同。开发商将原有建筑改建为商铺对外销售，改变了建筑的使用性质，应当进行重新验收备案。
对方抗辩理由： 行政机关声称建材城项目不存在，该名称可能是经营者为对外经营方便悬挂的名称，该地址对应的项目已于2008年通过竣工验收。
二审法院认定： 支持我方观点，认为行政机关收到履职申请后，应当及时受理、组织核查并处理。即便建材城项目不存在，亦应对该地址上建筑物的现有状态是否存在上诉人请求查处事项的情形组织现场勘查、核查并处理。
焦点二：行政机关的答复内容是否完整？
我方代理意见： 业主申请的事项包括两项：未组织竣工验收即交付以及未依法办理竣工验收备案。而行政机关仅对竣工验收情况进行了说明，未对竣工验收备案以及是否应当立案调查处理作出答复，属于答非所问。
二审法院认定： 支持我方观点，认为上诉人申请两项履职事项，而行政机关仅针对竣工验收情况进行了答复，对于是否竣工验收备案以及是否应当立案、调查处理并未答复，故被诉《履职答复》内容明显不当，应予撤销。
焦点三：行政机关的调查程序是否合法？
我方代理意见： 行政机关仅通过档案馆查询，未进行现场勘查，属于调查程序不合法。根据《中华人民共和国城乡规划法》第九条第二款规定，有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。
二审法院认定： 支持我方观点，认为行政机关应当及时受理、组织核查并处理，核查应当包括现场勘查。行政机关未进行现场勘查，仅通过档案馆查询作出答复，属于调查程序不完整。
判决结果：
2026年1月，二审法院作出终审判决：撤销一审法院作出的行政判决；撤销市住建局此前作出的《履行法定(查处)职责申请书的答复》；撤销市政府作出的行政复议决定；责令市住建局在限期内对业主们申请履职的事项重新处理。这一判决结果意味着，行政机关必须对业主们反映的商铺改建后未重新竣工验收、未办理竣工验收备案的问题进行全面调查处理，不能再以"项目名称不符"为由敷衍塞责。
律师寄语：
商铺投资是不少家庭增收、创业的重要选择，但因开发商违法改建、违规售后返租引发的维权纠纷频发，给投资者带来巨大损失。结合典型案例，我们总结出四条关键维权与投资启示，帮助大家守住财产安全。
一是警惕售后返租陷阱。售后返租属于违法行为，开发商常以高额回报为诱饵，实则无稳定资金保障，极易造成投资者血本无归。投资商铺时，切勿被高息迷惑，务必严格核查开发商资质与项目合法性。
二是务必关注竣工验收手续。除产权证明外，要重点核实房屋是否完成竣工验收备案、是否存在未经审批的违法改建。若发现违规改建或安全隐患，应及时向主管部门投诉举报。
三是面对行政不作为要坚决维权。遇到部门敷衍答复、推诿履职时，不要轻易妥协。可通过行政复议、行政诉讼等法定途径维权，即便一审不利，也应坚持上诉，通过司法程序纠正违法行政行为。
四是专业律师是维权成功的关键。实践中，行政机关的答复往往看似合理，普通投资者难以发现漏洞。专业律师可精准识别调查程序违法、答复内容缺失等问题，制定有效诉讼策略，助力实现维权逆转。
投资遇困不必慌张，法律是最有力的保障。遇到商铺、房产投资纠纷或行政维权难题，切勿轻言放弃。如您有类似法律问题，欢迎咨询北京翰汇律师事务所，我们将以专业、严谨的态度，为您争取最大合法权益。
