经典案例
发布时间：2026-04-02
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一套价值不菲的商品房，交付后空置近两年才发现多处开裂，却被物业告知"已经过保"。面对这样的情况，业主该如何维权？北京翰汇律师事务所刘茜律师代理的这起商品房质量监督履职案件，通过行政复议程序，成功促使复议机关撤销了相关部门的履职答复，责令重新调查。这一案例不仅维护了业主的合法权益，更彰显了监管部门全面履职的重要性。
案情回溯：空置房屋现裂缝，维权之路曲折重重
2017年，委托人林某购买了位于福建省某市的一套现房。这套商品房所在项目五证齐全，开发商具备相应的开发资质。2018年9月，林某正式收房，但因种种原因，房屋一直处于空置状态，未进行装修。直到2020年5月，林某才发现房屋存在严重的质量问题——楼板、墙体等多处出现裂缝。他立即与物业及相关负责人沟通，希望得到妥善处理。然而，对方的回应却令他大失所望：物业推脱称房屋已经过了保修期，无法进行处理。虽然对方表示曾进行过一次修整，但具体修缮时间和方式却没有任何书面记录。面对这样的困境，林某委托北京翰汇律师事务所刘茜律师维权。
接受委托后，律师向当地住房和城乡建设主管部门提交了《履行法定职责(查处)申请书》，要求对涉案房屋存在的质量问题进行查处，并责令开发商退还购房款。然而，主管部门作出《答复函》，认为现有材料无法证明房屋存在质量不合格的情况，建议林某另行委托第三方房屋鉴定机构进行鉴定。林某对该答复不服，委托律师申请行政复议，复议机关随后作出决定维持该《答复函》。
基于此，律师代林某法院提起行政诉讼，2025年6月，法院作出行政判决，撤销了主管部门的《答复函》及复议决定，责令主管部门在法定期限内重新作出行政行为。在法院判决生效后，主管部门重新作出《答复函》。但这份答复函依然未能让林某满意。主管部门仅对房屋中的一条裂缝进行了检测，即认为该裂缝属于质量缺陷但不影响房屋主体结构安全，要求开发商制定修复方案。林某认为，这种以偏概全的检测方式无法反映房屋的真实质量状况，因此再次申请行政复议。
律师介绍：
刘茜律师
曾任职于国内知名司法考试培训机构，法律理论知识积累强博，法律事实转化经验丰富。对行民交叉领域案件有独特心得。以维护当事人合法权益为己任，坚守法律正义。擅长民商事诉讼、行政诉讼等诉讼业务。
律师介入与证据准备：精准剖析难点，制定系统维权策略
案件难点分析：
第一个难点是举证责任与证明标准问题。业主主张房屋存在严重的主体结构质量问题，需要提供充分的证据。而主管部门仅依据对一条裂缝的检测结果就作出"不影响房屋主体结构安全"的结论，这种以偏概全的做法是否符合法定要求，成为案件的关键。
第二个难点是行政监管职责的边界问题。监管部门在工程质量监督中，应当履行到什么程度？是选择性地检测部分裂缝即可，还是应当进行全面、客观、公正的调查？这直接关系到业主合法权益的保障。
第三个难点是维权程序的选择问题。业主已经历了履职申请、行政复议、行政诉讼等多个程序，如何在新的行政复议中有效地说服复议机关，需要精准的法律论证和策略设计。
律师制定的应对策略：
针对上述难点，刘茜律师制定了系统性的应对策略，层层递进，环环相扣。
第一步，梳理案件材料，构建完整的证据链条。 刘茜律师仔细梳理了从购房、收房到发现质量问题、多次投诉、诉讼的全过程材料，明确了各个时间节点、关键行为和沟通记录。特别是针对房屋开裂问题，整理了照片、沟通记录等第一手证据，为后续法律论证奠定坚实基础。
第二步，聚焦检测范围的合法性与合理性进行论证。 刘茜律师敏锐地发现，主管部门仅对一条裂缝进行检测，而房屋存在多处裂缝，这种做法明显违反了工程质量监管应当全面、客观、公正的原则。律师从《建设工程质量管理条例》、《房屋裂缝检测与处理技术规程》等法规标准入手，论证检测范围不足的法律后果。
第三步，强化行政机关未全面履职的法律论证。 刘茜律师从行政机关的法定职责出发，论证主管部门在接到举报后，应当进行全面调查，而不能选择性地检测部分裂缝就得出结论。这种避重就轻的做法，实质上是未完全履行法定职责。
第四步，提出切实可行的维权建议。 在论证主管部门履职不足的同时，刘茜律师也提出了建设性的解决方案，建议主管部门组织对房屋进行全面踏勘和检测，不能仅凭单一裂缝的检测就作出结论。
庭审焦点与应对策略：
本案围绕房屋质量监管履职争议形成三大核心焦点，刘茜律师精准辩驳，复议机关最终支持我方诉求，撤销主管部门作出的《答复函》。
焦点一：仅检测单条裂缝是否符合工程质量监管法定要求
我方认为，主管部门仅对案涉房屋一处楼板裂缝开展检测，无法代表楼板、墙体多处裂缝的整体质量状况，属于以偏概全，违背建设工程质量监管需全面、客观、公正的法定要求。主管部门抗辩称，已联合多方入户踏勘，委托机构检测最不利裂缝，结论为非受力裂缝、不影响主体结构安全，已履行法定职责。
刘茜律师从三方面反驳：业主提交的照片可证实房屋存在多处裂缝，单条检测无法反映整体质量；选择性检测不符合法定监管标准；主管部门未组织全面踏勘，调查程序违法。复议机关支持我方观点，认定单条裂缝检测不足以代表房屋其他结构件的裂缝情况。
焦点二：主管部门是否对房屋质量问题进行全面调查
我方主张，业主申请查处房屋整体质量不合格问题，主管部门仅处理单条裂缝，未调查其他质量隐患，擅自缩小履职范围，且无证据证明组织多方开展全面踏勘。主管部门辩称，已调阅工程档案、入户踏勘、委托专业检测，并发函要求制定修复方案、持续跟踪处置，已完成全面调查。
刘茜律师指出，主管部门检测范围严重残缺，仅要求修复楼板及找平层裂缝，未处理其他裂缝与房屋整体质量问题，属于避重就轻、未完全履行法定职责。复议机关采纳我方意见，认定主管部门未全面履职，《答复函》事实不清、证据不足。
焦点三：主管部门处理意见能否保障业主合法权益
我方认为，基于局部检测得出的处理意见，仅针对单条裂缝提出修复要求，属于 “头痛医头”，无法解决房屋整体质量问题，无法保障业主合法权益。主管部门抗辩称，已发函督促建设单位制定修复方案、设计单位确认合规性，并持续跟踪修复工作。
刘茜律师强调，仅修复单条裂缝无法消除其他质量隐患，房屋整体质量不明导致业主无法判断安全性，本质上损害业主权益，全面履职需对房屋整体检测，明确全部质量问题后再制定处理方案。复议机关认同我方观点，最终以主管部门未依法全面履职、事实不清证据不足，撤销其《答复函》。
判决结果：
复议机关采纳刘茜律师的代理意见，依法撤销主管部门作出的相关答复函，并责令其限期内重新作出行政行为。该复议决定否定了主管部门不全面的履职行为，为全面调查房屋质量、维护业主合法权益筑牢基础，明确要求监管部门全面、客观、公正履职，不得以偏概全。本案胜诉不仅维护了业主合法权益，更明晰了工程质量监管部门的履职标准，向广大购房者传递出法律全力守护消费者权益、监管部门须依法全面履职的积极信号。
律师寄语：
商品房质量问题是购房者的心头之患，林某历经近六年维权终获复议支持，既体现维权艰辛，也彰显法律力量，更带来四点重要启示。发现房屋质量问题要及时固定证据，拍照录像、书面反映并留存沟通记录，可为维权提供关键支撑。维权要善用投诉、行政复议、行政诉讼等多种途径，结合实际灵活选择、坚持到底。切勿盲目信任监管部门答复，若认为其履职不当，可通过法定途径质疑，督促依法全面履职。复杂维权需依托专业力量，刘茜律师凭借专业能力精准把控焦点、制定策略，最终助力林某胜诉。房屋是家庭核心资产，质量关乎切身利益。购房者应提升法律意识，善用法律武器维权；监管部门亦需依法全面履职，切实守护购房者合法权益。
如您有类似法律问题，欢迎咨询北京翰汇律师事务所，我们将以专业、严谨的态度，为您争取最大权益。
