经典案例
发布时间：2026-06-12
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案情简介：
商品房预售资金实行专户管理、专款专用，是守住楼盘建设底线、防范烂尾风险的法定制度，也是万千购房者的重要权益保障。但在实务中，部分房企违规操作、主管部门调查流于形式、部门之间相互推诿的现象时有发生，让购房者维权陷入困境。本案便是一起典型的商品房预售资金监管行政不作为纠纷，北京翰汇律师事务所高卫洋律师代理七位购房者提起行政诉讼，最终成功撤销行政机关违规答复，倒逼主管部门重新依法履职。
本案七位业主先后购买了四川某市某商品房项目，后续该项目因故停工烂尾，业主合法权益遭受严重损害，委托高卫洋律师维权。经调查，律师发现项目开发公司存在未将全部购房款存入预售资金监管账户、疑似违规使用预售资金的问题。为追究企业违规行为、督促主管部门履职，律师指导业主向当地市住房和城乡建设局提交《查处申请书》，请求住建部门依法核查、查处开发商的违法违规行为。收到申请后，住建局并未开展实质性调查，直接将举报事项移交市综合行政执法局处理。业主对该处置方式不服，向市人民政府提起行政复议。复议机关经审理，作出复议决定，责令住建局重新对业主的申请作出处理。2026年1月，市住建局重新出具《再次回复》。该回复一方面认可开发商存在未全额将购房款存入监管账户的不规范行为，另一方面却以“项目工程总投入费用已超过监管账户应入账金额”为由，主张相关问题视作整改完成，同时认为案涉事项未达到行政处罚立案标准，决定不再进一步查处。
律师认为，这份再次回复认定事实逻辑错误、调查取证流于形式，住建局实质上是变相怠于履行法定监管职责。多次沟通无果后，高卫洋律师指导业主向市人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销案涉答复，并责令住建局重新履职。案件审理过程中，市综合行政执法局作为第三人参与庭审。
律师介绍：
高卫洋律师
高卫洋律师拥有专业的法律知识和丰富的工作经验，具有较强的表达、沟通、判断、逻辑分析能力，始终坚持“以人为本”之原则，最大限度地维护当事人的合法权益，成功代理近百起行政诉讼及其他民商事纠纷案件，擅长处理土地征收，房屋拆迁补偿安置，治安管理、城市管理等行政行为引发的争议和纠纷，民事纠纷（继承、婚姻），劳动争议，人损赔偿（交通事故、医疗事故），企业法律事务（规章制度建立、合同审查）等。
案件难点：
1. 对方混淆法律事实，制造逻辑陷阱。住建局刻意将“开发商未按规定把购房款存入监管账户”和“资金后续投入工程建设”两个相互独立的法律事实混为一谈，试图以工程投入金额高于监管入账总额为由，抵消前期违规缴存的违法行为，普通当事人很难识破这一逻辑谬误。
2. 多部门职责交叉，相互推诿履职义务 预售资金监管、违规查处分属住建部门与综合执法局两大主体，两单位以职能划分、证据不足为由来回移交案件，均未开展深度核查，责任边界模糊，进一步增加了维权难度。
3. 核心证据由对方掌控，业主取证弱势。能够直接证实资金缴存、流向的银行流水、工程款支付凭证、会计账簿等关键材料，全部由开发商和行政机关保管，业主无权调取，仅凭现有材料难以直指问题核心。
4. 现有调查材料看似完备，质证难度大。行政机关作出答复的主要依据，是开发商单方制作的收支统计表、对企业员工的询问笔录，材料形式上看似合规，想要从证据效力、取证程序上逐一推翻，需要专业的法律质证能力。
5. 曲解法定职责范围，缩小履职义务。行政机关将预售资金监管职责简单等同于“行政处罚”，片面认为只要达不到处罚立案标准，就无需开展核查、责令整改等工作，刻意缩减自身法定职责，法律适用争议突出。
承办亮点：
直击逻辑错误，厘清两个独立违法行为。庭审中重点论述：开发商未足额将购房款存入监管账户，是明确的违规行为；而资金是否用于工程建设，是另一项独立事实。二者不能相互抵消，更不能以“后期投入工程”为由，豁免前期违规缴存的法律责任，直接击穿对方核心抗辩理由。
直指证据瑕疵，否定答复事实基础。明确指出案涉答复的证据体系存在重大缺陷：住建局未依法调取银行流水、付款发票、资金拨付凭证等客观核心证据，仅依靠开发商单方报表、口头询问笔录定案，证据证明力不足，无法作为认定事实的合法依据。
厘清法定职责，纠正法律适用错误。结合《城市商品房预售管理办法》《成都市商品房预售款监管办法》等规定阐明：住建局作为预售资金主管部门，职责包含线索核查、督促整改、日常监管、移交查处等多项内容，行政处罚只是履职手段之一，不能以“未达立案标准”为由拒绝履行全部监管义务。
梳理履职全流程，指出程序与实体双重瑕疵。完整还原从业主举报、部门移交、行政复议到重新答复的全过程，清晰指出住建部门与综合执法局调查流于形式、来回推诿，未按照规定开展实质性核查，履职流程存在明显漏洞。
案件结果：
市人民法院依法公开开庭审理本案，结合双方举证、质证及庭审辩论，作出判决，我方当事人取得全面胜诉：法院采纳高卫洋律师的代理意见，明确认定：市住建局作出的《再次回复》主要证据不足、事实认定不清。法院特别着重强调，开发商工程建设投入金额多少，与是否存在未按规定缴存预售资金的违法行为，属于两个独立的法律事实，二者不存在相互抵消、豁免的关系，住建局的抗辩理由不能成立。
最终法院判决：撤销市住建局此前作出的《再次回复》，并责令其内，针对七位业主的查处申请重新作出行政行为。本次胜诉彻底推翻了行政机关不合理的答复意见，成功打破部门推诿、履职不作为的僵局，倒逼主管部门重新启动全面、实质性调查，依法核查开发商预售资金违规问题，七位业主的合法维权诉求得到司法支持。
律师寄语：
商品房预售资金监管是守护购房者“钱袋子”、保障楼盘顺利交付的生命线，“专户存储、专款专用、全程监管”是法定原则。近年来，楼盘烂尾、房企违规挪用预售资金问题频发，不少购房者遭遇维权困境，而部分主管部门调查浮于表面、部门之间相互推诿，更是让维权之路雪上加霜。
结合本案，在此提醒广大购房者：第一，购房过程中务必妥善留存购房合同、付款凭证、宣传资料等全部证据，一旦发现楼盘停工、资金异常，第一时间固定相关线索；第二，发现开发商违规缴存、挪用预售资金时，可依法向住建主管部门提交查处申请，主动行使监督权利；第三，若行政机关作出不合理答复、怠于履行法定职责，不必被动接受，行政复议、行政诉讼都是合法有效的维权渠道。
同时也要厘清一个重要法律常识：一项违法行为，不会因为后续行为看似合规而自动消失。行政机关的监管职责也绝非只有行政处罚一种形式，核查线索、责令整改、督促规范，都是监管部门不可推卸的法定义务。
北京翰汇律师事务所长期深耕房地产纠纷、商品房预售资金监管争议、行政复议、行政诉讼等业务，擅长处理行政机关履职不作为、事实认定错误、部门推诿等各类疑难行政案件。如果您遭遇楼盘烂尾、房企违规使用预售资金、主管部门拒绝履职等问题，可及时咨询专业律师，依托法律武器维护自身合法权益。
