经典案例
发布时间：2026-07-01
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案情回溯：
2017年，当事人购置涉案商铺，为配合项目统一运营，同步签署两份核心协议：与开发商签订《商品房买卖合同》，同时按照开发商统一安排、指定对接第三方运营公司，签订《委托管理协议》。
协议明确约定：由第三方公司对商铺实施15年统一托管经营，项目运营满五年后正式启动返租，租金按半年周期固定兑付。该稳定返租收益承诺，是当事人购置商铺的核心投资预期。然而返租期限届满后，开发商及托管第三方无故违约，长期未兑现任何返租租金，当事人投资权益严重受损。
多方协商无果后，当事人正式委托我方律师团队胡迪律师介入维权。结合本案房产监管纠纷属性，律师优先采取行政监督施压的维权路径，向承德市住房和城乡建设局提交《履行法定查处职责申请书》，要求主管部门依法查处开发商变相售后包租的违规行为、依法履职监管。
遗憾的是，住建局出具书面答复，认定案涉项目不存在违法情形、不存在售后包租违规行为，未作出任何查处、整改措施。我方随即向上级机关承德市人民政府提起行政复议，请求撤销错误答复、责令主管部门履职，但市政府最终维持原行政答复，行政维权路径全面受阻。
为突破维权僵局，胡迪律师积极推动案件进度，依法向人民法院提起行政诉讼，通过司法程序纠错维权。虽我方前期全面调查取证、夯实全套证据材料，充分论证案件事实与法律依据，但一审法院未采纳我方代理观点，直接驳回当事人诉讼请求，案件陷入全盘败诉的被动局面。
律师介绍：
胡迪律师
具有丰富的实务经验，拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德，丰富的实践办案经验。主要在行政诉讼领域、金融领域、经济领域、房地产领域、房屋拆迁领域等法律业务具备丰富办案经验。在多年的执业过程中，办案严谨、思路清晰、尽心尽责。凭借自身的实践和努力，始终以维护客户利益最大化为基础，屡次为当事人解决困扰多年问题，收获好评。
案件难点：
1. 行政两级机关统一认定，维权壁垒极高
基层住建部门、市级人民政府两级行政机关均认定项目无违法、无售后包租情形，行政层面完全不予支持当事人诉求，常规行政维权通道彻底封堵。
2. 商业模式刻意规避监管，违规事实隐蔽
开发商采用“卖房+第三方托管”的拆分模式，刻意剥离销售与返租主体，规避显性售后包租认定，变相违规事实难以直观界定，普通维权者无法厘清法律关系、固定违规证据。
3. 一审司法驳回，维权陷入绝境
行政维权失败后，司法一审再次败诉，行政、司法双重维权途径受阻，案件翻盘难度极大，当事人权益面临无法救济的风险。
承办亮点：
1. 复盘全案瑕疵，加固完整证据体系
针对一审败诉结果，胡迪律师团队并未放弃维权，全面复盘案件争议焦点，深挖案件细节，补强调查取证工作，整合买卖合同、托管协议、返租承诺、沟通记录、企业关联信息等全套证据，完整还原开发商变相售后包租、长期违约拒付租金的全部事实，筑牢二审胜诉基础。
2. 直击核心争议，击穿规避监管套路
二审代理过程中，胡迪律师精准锁定案件关键：重点论证开发商与托管第三方存在高度关联关系，其拆分签约、隔离主体的操作，仅是为规避监管刻意设置的套路，本质属于典型的变相售后包租违法行为，完全属于住建部门法定查处范畴。
3. 依托实务经验，精准适用法律纠错
胡迪律师依托大量同类房产行政维权案件的办案经验，结合现行法律法规，明确论证两级行政机关事实认定错误、法律适用不当，同时直指一审判决的裁判瑕疵，清晰阐明行政机关怠于履职、未依法监管的违法问题，形成完整、严密的上诉说理逻辑。
办案结果：
二审法院全面采纳我方核心代理意见，作出终审改判判决，实现全案翻盘：
1、依法撤销一审法院驳回诉讼请求的原审判决；
2. 依法撤销承德市住建局作出的涉案行政答复；
3. 依法撤销承德市人民政府作出的行政复议维持决定；
4. 责令行政机关对案涉开发商变相售后包租的违法行为，重新开展调查并作出全新行政处理行为。
在胡迪律师积极的推动下，本案从行政维权失败、一审败诉的绝境中成功逆转，不仅纠正了行政机关履职不作为的错误行政行为，更彻底打通了当事人后续追责维权、追讨租金损失的核心通道，当事人对团队专业过硬、攻坚克难的办案能力高度认可。
律师寄语：
市面上多数商业商铺均采用“购房+托管返租”模式引流销售，开发商通过关联第三方拆分签约，伪装成合法托管经营，实则多为变相售后包租，暗藏极大违约与维权风险。一旦出现拒返租金、失联推诿等情况，普通购房者往往维权无门。
在此提醒广大投资者：
1、拆分签约不等于合法合规：只要是开发商主导、关联托管、承诺固定返租的模式，大概率属于变相售后包租，属于房地产监管违规行为，并非正常商业经营风险；
2、行政不认定、一审败诉并非终局：行政机关不予查处、一审败诉是此类案件常态，切勿直接放弃，专业律师可通过深挖企业关联关系、锁定变相违规事实，通过二审实现翻盘改判；
3、行政+司法双线维权更高效：商铺返租纠纷不止可民事诉讼追责，通过申请行政查处、复议、行政诉讼倒逼监管履职，是突破维权僵局、施压对方整改赔付的关键途径。
