知识课堂
发布时间：2025-05-27
点击次数：
收房本应是开启美好生活的钥匙，可当面对墙面开裂、天花板渗水、电路隐患等质量问题时，满心期待瞬间被焦虑取代。别让 “先签收再维修” 的话术迷惑，北京翰汇律师事务所提醒您：法律赋予购房者捍卫权益的权利，掌握正确维权步骤，才能让开发商承担应尽责任，守护属于自己的安心家园。
一、拒绝收房：第一时间锁定问题，启动维权 “倒计时”
当发现房屋存在质量问题，拒绝签收房屋是关键第一步。根据《商品房销售管理办法》第三十五条，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。实际操作中，建议购房者按以下流程处理：
现场取证留存铁证：携带手机、相机对墙面裂缝、漏水痕迹、电路裸露等问题进行多角度拍照录像，标注拍摄时间与具体位置。若有条件，可邀请物业工作人员或第三方见证人在场，并签署书面情况说明，确保证据的真实性与法律效力。
书面催告明确诉求：以 EMS 特快专递或挂号信的形式，向开发商发送《房屋质量整改通知书》，详细列明质量问题清单（如 “主卧墙面裂缝长约 2 米”“卫生间防水层渗水”），并要求其在合理期限内（如 15-30 日）完成整改。注意保留邮寄凭证与回执，自送达之日起，开发商需承担逾期整改的违约责任。
二、专业鉴定：用权威结论界定责任，决定维权方向
若开发商对质量问题存在争议，或问题涉及房屋安全核心，委托第三方专业鉴定机构是打破僵局的关键。根据《建设工程质量管理条例》，购房者有权委托具备资质的机构对房屋主体结构、防水工程、电气系统等进行检测。例如，某小区业主收房时发现楼板出现贯穿性裂缝，经鉴定机构确认裂缝深度已影响结构安全，依据《商品房买卖合同司法解释》第十二条，该情形属于 “房屋主体结构质量不合格”，购房者可直接要求解除合同并退房。
鉴定机构选择：优先选择住建部门推荐的机构，或通过省级以上建设工程质量检测管理系统查询备案名单；
鉴定报告效力：权威鉴定报告是后续协商、诉讼的核心证据，需明确标注问题成因、危害程度及修复建议。若鉴定结果显示问题系开发商施工违规导致，购房者不仅可主张退房，还能要求赔偿鉴定费用。
三、主张赔偿：从协商到诉讼，让损失 “颗粒归仓”
（一）协商阶段：用法律 “组合拳” 施压
当开发商完成整改后，购房者需再次验收。若质量仍不达标，或整改逾期未完成，可依据《民法典》第五百七十七条，要求开发商承担违约责任：
退房退款：针对主体结构不合格、严重影响正常居住使用的情形，直接解除合同，要求退还已付房款及利息；
经济赔偿：索赔范围包括装修损失（如因漏水损坏的地板、墙面）、逾期交房违约金（按合同约定标准计算）、临时租房费用等实际损失；
继续履行：若问题可修复，可要求开发商在合理期限内重做、更换，并赔偿修复期间的房屋贬值损失。
（二）诉讼阶段：让法律裁决 “一锤定音”
若协商无果，购房者可向法院提起诉讼。注意保留以下关键证据：
合同与凭证：商品房买卖合同、付款发票、维修记录；
沟通记录：与开发商的微信聊天、电话录音、书面函件；
鉴定报告：第三方机构出具的质量检测文件。
法院通常会依据鉴定结论与合同约定作出判决，如某案例中，业主因房屋防水工程不合格起诉开发商，最终获赔维修费用、装修损失及逾期交房违约金共计 23 万元。
收房 “避雷” 小贴士：三查三拒保安全
查备案表：未取得《竣工验收备案表》的房屋不得交付，拒绝 “口头承诺”；
查质量保证书：索要《住宅质量保证书》，明确各部位保修期限；
查实测面积：核对《住宅使用说明书》中的面积数据，避免面积误差纠纷；
拒绝先签收后验房：法律赋予先验房再签字的权利；
拒绝模糊整改承诺：要求开发商书面确认整改方案与期限；
拒绝私了无凭证：任何协商结果需形成书面协议并盖章。
房屋质量不仅是砖瓦的堆砌，更是千家万户的幸福根基。北京翰汇律师事务所提醒广大购房者，遭遇质量问题时，保持冷静、依法维权是最佳选择。若您正面临收房纠纷，欢迎联系我们，专业律师将为您制定个性化维权方案，让每一处裂痕都得到修复，每一份权益都获得保障！
