一、危机根源：未过户的房子，仍是开发商的 “提款机”

房子住了几年却未过户，在法律层面，房屋所有权仍登记在开发商名下。这意味着，开发商可随时将房屋用于抵押贷款、抵偿债务，甚至因自身纠纷导致房屋被查封。例如，某小区业主入住 5 年未过户，开发商因债务纠纷将已售房屋抵押给银行，最终法院判决银行有权拍卖房屋，业主面临无家可归的困境。

法律关键点：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权变动以登记为生效要件。即便签订购房合同、实际入住，未办理过户登记，购房者仅享有债权，不具备对抗开发商债权人的物权效力。

二、紧急应对：三步击退执行危机

第一步：立即启动 “执行异议” 程序

发现房屋被查封后，购房者应在15 日内向查封法院提交《执行异议申请书》，主张对房屋的合法权益。核心证据包括：

第二步：提起 “执行异议之诉”，对抗银行等债权人

若法院驳回执行异议，购房者需在 15 日内向法院提起执行异议之诉，通过诉讼程序证明自己符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

所购房产用于居住且买受人名下无其他居住用房；

已支付超过 50% 的房款或已按合同约定支付部分房款并将剩余房款交付执行。

第三步：追究开发商违约责任，倒逼过户或赔偿

在主张执行异议的同时，可同步追究开发商的违约责任：

三、风险防范：买房后尽早过户，别留 “致命隐患”

（一）过户拖延的三大风险

开发商债务风险：开发商挪用资金、对外负债导致房屋被查封；

政策变动风险：限购、限贷政策调整可能影响过户资格；

开发商注销风险：开发商破产、注销后，过户程序陷入僵局。

（二）防患未然的四个 “黄金法则”

四、法律警示：消极等待等于放弃权利

现实中，许多购房者因 “嫌麻烦”“相信开发商承诺” 而拖延过户，最终付出惨痛代价。法律仅保护积极行使权利的人 —— 根据《民事诉讼法》，执行异议、诉讼均有严格的时效限制，逾期未主张将丧失救济机会。

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