一、二次抵押：开发商的双重欺诈与法律定性

（一）什么是 “二次抵押”？

二次抵押是指开发商在已出售房屋上，先将房产抵押给银行获取贷款（首次抵押），在未告知购房者的情况下，再次抵押给其他债权人（二次抵押），或在销售后未经业主同意擅自抵押。这种行为直接违反《城市商品房预售管理办法》，严重侵害购房者权益。

（二）法律如何认定欺诈？

根据《消费者权益保护法》第 55 条，经营者提供虚假信息或隐瞒重要事实，使消费者做出错误意思表示的，构成欺诈，需承担 “退一赔一” 责任。若开发商在销售时承诺 “房屋无抵押”，却在签约后二次抵押，或故意隐瞒首次抵押事实，即可认定为欺诈。

典型案例：购房者陈先生购买某楼盘时，开发商销售人员口头承诺 “五证齐全、无抵押”，并在宣传册中注明 “纯净产权”。交房前，陈先生发现房屋已被抵押给两家银行。法院经审理认定，开发商在销售时隐瞒抵押事实，构成欺诈，判决其退还房款并赔偿同等金额。

二、维权核心：三大关键证据链构建

（一）证明开发商隐瞒抵押事实

销售承诺证据：

保存开发商宣传材料（如楼书、海报、官网截图）中 “无抵押”“产权清晰” 等表述；

调取与销售人员的聊天记录、通话录音，重点记录 “房屋是否抵押” 的问答；

若合同中约定 “开发商保证房屋无权利瑕疵”，可直接作为违约依据。

抵押时间线证据：

通过不动产登记中心查询房屋抵押登记信息，明确首次抵押与二次抵押的具体时间：

若首次抵押发生在销售前，开发商未告知购房者，构成 “售前隐瞒抵押”；

若二次抵押发生在购房者签约后（即已支付房款但未过户时），属于 “售后擅自抵押”，性质更为恶劣。

（二）证明欺诈导致的损失

直接损失：已支付的房款、税费、装修费用等；

信赖利益损失：因信任 “无抵押” 承诺而放弃的其他购房机会、资金占用利息等；

潜在风险损失：房屋可能被拍卖导致无家可归，或因抵押影响落户、贷款等权益。

（三）排除开发商 “已告知” 抗辩

若开发商声称 “已口头告知抵押”，购房者需反驳其未履行书面告知义务。根据《民法典》第 406 条，抵押期间转让抵押财产需经抵押权人同意，且开发商有义务在合同中明确告知抵押情况。若合同中无相关条款，或销售人员否认告知，可主张其未履行法定披露义务。

三、五步维权流程：从协商到诉讼

（一）立即固定证据，防止灭失

封存所有宣传材料、合同原件、付款凭证；

向不动产登记中心申请《不动产登记资料查询证明》，锁定抵押时间与内容；

对销售人员的承诺进行公证，或通过录音录像固化证据。

（二）书面催告开发商，明确索赔诉求

通过 EMS 发送《欺诈索赔函》，要求开发商：

30 日内解除抵押，确保房屋产权清晰；

按《消费者权益保护法》承担 “退一赔一” 责任；

若拒绝，将向法院起诉并追究其刑事责任（如涉嫌合同诈骗）。

（三）向监管部门投诉，启动行政调查

向当地住建局举报开发商 “未告知抵押擅自销售”，依据《城市商品房预售管理办法》第 14 条，可对其罚款、暂停预售资格；

向市场监管局举报虚假宣传，调查其宣传材料是否构成误导性广告。

（四）提起民事诉讼，主张双倍赔偿

诉讼中需明确两大诉求：

解除购房合同：因开发商欺诈导致合同目的无法实现，要求退还房款及利息；

双倍赔偿：依据《消费者权益保护法》第 55 条，赔偿金额为已付房款的 100%（最低 500 元）。

律师提示：若房屋已办理网签或备案，可同时申请法院查封房屋，阻止开发商或抵押权人处置。

（五）刑事报案：追究合同诈骗责任

若开发商明知房屋已抵押仍销售，或二次抵押后卷款跑路，可能构成《刑法》第 224 条的合同诈骗罪。购房者可联合其他业主向公安机关经侦部门报案，通过刑事手段追回损失。

四、购房防坑：三招避开抵押陷阱

（一）签约前必查 “抵押三证”

要求开发商出示《国有土地使用证》《商品房预售许可证》，查看 “土地抵押情况”“预售范围”；

通过 “国家企业信用信息公示系统” 查询开发商股权质押、动产抵押等信息；

登录当地不动产登记官网，输入楼盘名称查询 “在建工程抵押” 状态。

（二）合同中明确 “无抵押承诺”

在购房合同中增加条款：

“出卖人保证所售房屋在签约时未设定抵押，且在办理过户前不得设定任何抵押。若违反，买受人有权解除合同，并要求出卖人按已付房款的 100% 支付赔偿金。”

（三）过户前拒绝付清全款

采用 “分期付款 + 抵押注销绑定” 方式：

首付不超过 50%，剩余房款在开发商解除抵押并完成过户后支付；

约定 “若因抵押导致无法过户，每日按未付款的 0.05% 收取违约金”。

开发商二次抵押案件往往涉及复杂的证据链与法律适用，普通购房者难以独自应对。北京翰汇律师事务所提醒您：发现抵押问题后，第一时间咨询专业房产律师，借助其经验快速锁定关键证据（如调取银行抵押合同、追踪资金流向），并通过 “民事索赔 + 行政投诉 + 刑事报案” 组合拳，全方位施压。记住：法律不仅保护受害者，更严惩欺诈者，双倍赔偿的背后，是对开发商侥幸心理的有力震慑。若您正面临类似困境，欢迎联系我们，专业律师将为您制定个性化维权方案，让每一份购房信任都不被辜负，每一次欺诈行为都付出代价。