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发布时间：2025-10-20
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不少人买二手房时，只关注价格、地段，没仔细核查房屋质量，等到收房后才发现墙面漏水、地板开裂等问题，顿时陷入“想退房又怕退不了”的纠结。其实，二手房有质量问题并非都能退，也不是一定退不了，核心要看“购房合同约定”和“质量问题的严重程度”这两个关键因素。搞清楚这两点，就能快速判断自己的情况是否符合退房条件，避免盲目维权或白白吃亏。
一、第一点：先看购房合同，约定优先
判断二手房能否退房，首先要翻开当初签订的《二手房买卖合同》——合同中若有关于“房屋质量问题处理”的明确条款，就按合同约定执行，这是最直接、最有法律效力的依据。
1.合同有明确约定：按约定主张退房或补偿
如果合同中明确写了“房屋存在XX类质量问题（如主体结构损坏、严重漏水），买方有权解除合同并要求卖方退还房款”，或“房屋质量不符合约定标准，卖方需承担维修责任，若维修后仍无法达标，买方可退房”，只要实际发现的质量问题与合同约定一致，买方就有权直接按合同要求退房，或向卖方主张补偿（如维修费用、误工费等）。
比如合同约定“房屋屋顶漏水属于严重质量问题，卖方未提前告知的，买方可退房并要求赔偿损失”，收房后发现屋顶确实漏水，且卖方签约时未提及，买方就可以依据合同向卖方提出退房请求，若卖方拒绝，可凭合同和质量问题证据向法院起诉，胜诉概率极高。
2.合同无约定或约定模糊：再看质量问题本身
如果合同中完全没提“房屋质量问题如何处理”，或只写了“房屋质量以现状为准”这类模糊表述，就不能仅凭合同判断能否退房，需要进一步看“质量问题的严重程度”——这是法律层面判断能否退房的核心标准，与合同约定无关，即便合同没提，符合法定条件仍能退房。
二、第二点：再看质量问题程度，分情况判断
房屋质量问题有轻有重，法律对“能否退房”的界定也不同，主要分为“可退房的严重问题”和“不可退房的一般问题”两类，需要仔细区分：
1.可退房的情况：主体结构问题或严重影响居住+故意隐瞒
如果质量问题属于以下两类，即便合同没约定，买方也有权要求退房（或申请撤销/解除合同）：
第一类：主体结构质量不合格，影响房屋安全。房屋的主体结构包括承重墙、梁、柱、楼板、地基等，这些部位是房屋安全的核心，若存在开裂、下沉、变形等问题（如承重墙出现贯穿性裂缝、楼板明显下沉），经专业机构鉴定为“主体结构不合格”，意味着房屋存在安全隐患，无法保证居住安全，此时买方有权直接要求退房，卖方必须退还全部房款，若造成损失（如装修费、租房费），还需赔偿。
第二类：非主体结构问题，但严重影响居住+卖方故意隐瞒。如果质量问题不是主体结构问题（如全屋严重漏水、卫生间防水完全失效、墙体大面积霉变导致无法居住），但已严重影响正常居住使用，且卖方在签约前明知该问题却故意隐瞒（如刻意用家具遮挡漏水痕迹、谎称“房屋从未出过质量问题”），买方在法定期间内（通常是知道或应当知道质量问题之日起1年内），可以“卖方欺诈”为由申请撤销合同，或“合同目的无法实现”为由要求解除合同，进而实现退房。
需要注意：主张“卖方故意隐瞒”时，需提供证据（如邻居证言、之前的维修记录、签约时的沟通录音），证明卖方明知问题却未告知；若卖方签约时确实不知情（如原房东也刚买不久，未发现问题），则不能以“故意隐瞒”为由退房，需按一般质量问题处理。
2.不可退房的情况：一般质量问题，维修后可正常居住
如果质量问题属于“轻微瑕疵”，维修后不影响房屋安全和正常居住（如墙面局部掉皮、小面积渗水、门窗合页松动、地板轻微划痕），即便买方不满意，也不能要求退房——这类问题属于二手房交易中的“正常瑕疵”，毕竟二手房大多经过使用，难免存在小问题，法律不支持以此为由退房。
但这并不意味着买方只能自认倒霉：买方仍有权要求卖方承担维修责任（如要求卖方找人维修至合格状态），或要求卖方支付合理的维修费用（买方自行维修后，凭维修发票向卖方报销）；若合同中约定了“卖方需保证房屋无一般质量问题”，还可依据合同要求卖方支付违约金。
三、关键提醒：收房时做好“质量核查”，避免事后麻烦
其实，避免“买二手房后因质量问题纠结退房”的最佳方式，是在收房、签约前做好“质量核查”：
收房时，仔细检查房屋的主体结构（如敲一敲承重墙有无空鼓、看天花板有无裂缝）、水电管线（打开水龙头看水压、测试电路是否正常）、防水情况（卫生间、阳台做闭水试验），最好找专业的验房师陪同，出具正式的验房报告；
签约前，要求卖方出具《房屋质量说明书》，明确告知房屋已知的质量问题，若卖方隐瞒，可在合同中加入“若存在未告知的严重质量问题，买方有权退房并索赔”的条款，提前锁定权益。
买二手房发现质量问题，不用慌也不用急，先看合同约定，再看问题程度，就能清晰判断能否退房。记住：安全问题必须退，严重影响居住且被隐瞒也能退，小问题则重点要维修或补偿——分情况应对，才能既保住权益，又避免不必要的纠纷。
