经典案例
发布时间：2025-07-11
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案情简介：
河南省某县某商业广场项目的 15 户商铺业主，在购房时与开发商约定以 “前三年租金抵扣房款” 的方式完成交易，双方签署代理委托协议并办理了产权证。部分业主因购房合同被回收，仅留存代理委托协议，手中缺乏原始购房合同。根据约定，返租模式按实际经营收益结算，合同期限为 2019 年 3 月至 2022 年 3 月，期间租金按总房款 8% 的标准提前抵扣。然而合同到期后，开发商未与业主续签，引发业主集体维权诉求。业主遂委托北京翰汇律师事务所王炳蓉律师代理维权。
律师介绍：
王炳蓉律师
个人简介：
从事多年法律服务工作，具有法院部门工作经验，法学理论扎实、实务经验丰富。执业以来一直专注于在行政纠纷、合同纠纷、侵权纠纷、物权纠纷等领域进行深耕，处理了大量征地拆迁纠纷案件、土地确权纠纷案件、侵犯人身权财产权纠纷案件、建设工程纠纷案件等，致力于运用自己的法律知识和专业能力，为当事人争取公正，追求真理，维护正义。
擅长领域：征地拆迁纠纷、建设工程纠纷、合同纠纷、侵权纠纷
执业理念：以事实为依据，以法律为准绳
案件难点：
1. 证据链存在缺陷：部分业主因原始购房合同被回收，仅留存代理委托协议，导致核心交易凭证缺失。在证明 “租金抵扣房款” 的约定细节、合同权利义务等关键事实时，证据支撑力度不足，增加了事实认定难度。
2. 行政机关推诿拖延:县住建局对开发商无资质开发的查处申请拒不答复，经行政复议后，县政府虽确认未答复违法，却以 “资质失效、履行无意义” 为由回避实质处理。行政机关的推诿态度形成 “程序空转”，维权程序推进受阻，需突破多重行政壁垒。
3. 法律适用争议突出:开发商无资质开发行为的查处时效与法律后果存在争议：县政府认为资质已失效，查处无实际意义；而业主方主张违规开发的违法状态持续影响业主权益，必须依法追责。如何界定行政机关履职的法定边界，成为案件核心法律争议点。
承办亮点：
精准锁定违法焦点：王炳蓉律师团队通过信息公开突破证据瓶颈，敏锐发现开发商无房地产开发资质这一核心违法点，将维权重心锁定为“查处违规开发行为”。以此为突破口，串联行政不作为、复议不当等问题，形成完整的违法认定逻辑链。
层层递进的程序设计：采用“信息公开→行政查处→行政复议→行政诉讼” 的递进式维权路径：先通过信息公开固定开发商无资质证据；再以住建局不履职为由推动复议；针对复议不公提起诉讼，最终通过司法裁判纠正行政机关的错误决定，展现清晰的程序把控能力。
有力反驳行政机关抗辩：针对县政府“资质失效、履行无意义” 的辩解，律师团队从三个维度驳斥：一是违规开发的违法后果持续影响业主产权；二是行政机关查处义务不随资质失效而免除；三是未查处行为违反《房地产开发企业资质管理规定》的强制性要求。通过法律条文与案例援引，强化抗辩说服力。
集体维权的协同推进：建立业主沟通机制，定期通报案件进展，针对证据缺失的业主提供补充取证指导。在诉讼中统一举证口径，以集体诉求推动个案突破，既保障整体权益，又兼顾个体差异，提升维权效率与凝聚力。
案件结果：
市中级人民法院作出一审判决：撤销县人民政府 2024 年 11 月 8 日的复议决定，认定县住建局未查处开发商无资质开发行为的复议决定于法无据，责令县政府在六十日内重新作出处理。这一判决不仅纠正了行政机关的违法不作为，更明确了住建局对违规开发行为的查处义务，为后续追究开发商责任、解决业主返租纠纷扫清了行政程序障碍。15 户业主对胜诉结果高度认可，维权信心大幅提升，案件进入实质性解决阶段。
价值总结：
通过司法裁判确认开发商违规开发的查处必要性，为业主后续主张合同无效、赔偿损失等民事权利提供行政违法认定依据，形成 “行政维权→民事索赔” 的联动效应，全方位维护业主产权权益。15 户业主的集体维权实践证明，通过专业律师代理，整合分散诉求、形成维权合力，能够有效对抗行政机关的推诿行为。本案为同类集体产权纠纷提供了 “程序突破→实质解决” 的可复制维权路径，凸显法律在化解群体矛盾中的核心作用。
