经典案例
发布时间：2025-09-10
点击次数：
案情简介：
安徽某市多户户业主，因轻信当地一置业有限公司“商铺高租金回报、可快速回本”的宣传，在与置业公司签订《商品房买卖合同》的同时，按其要求与其相关联的商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营及管理协议书》，将所购商铺以“返本销售、售后包租”模式出租。后续业主权益受损，遂委托北京翰汇律师事务所张弛律师维权，针对行政部门就“售后返租” 出具的查处答复及复议决定，向法院提起行政诉讼。
律师介绍：
张弛律师
2015年获得法语翻译硕士学位，中国政法大学民商法方向硕士在读，曾在世界百强外企任职7年，具有丰富的与政府机关沟通经验。擅长商品房买卖纠纷、征地拆迁、婚姻家事、合同纠纷/仲裁等领域。
案件难点：
1. 多方法律关系纠缠：案件涉及业主与置业公司的商品房买卖关系、与商管公司的委托经营关系，还关联行政部门的监管职责，三类主体、多重法律关系交织，厘清各方责任边界难度较大。
2. “既判力”成维权阻碍：一审法院以“已有其他涉本项目售后返租的生效判决，本案诉讼标的受既判力羁束”为由，直接裁定驳回起诉，让维权陷入关键法律困境。
3. 行政诉讼举证复杂：需举证证明行政部门对“售后返租”的查处答复及复议决定存在不当，证据需涵盖行政监管流程、涉案企业违规操作等，跨民事与行政领域，收集难度高。
承办亮点：
精准拆解法律关系：张弛律师团队深入剖析买卖、委托经营、行政监管三大法律关系，明确各方权责，聚焦“行政部门查处与复议行为合法性”这一核心争议点，避免陷入复杂民事纠纷的干扰。
突破“既判力”壁垒：针对一审裁定，律师团队细致比对本案与已生效判决的诉讼标的，清晰指出本案针对“查处答复及复议决定”，此前判决为其他售后返租纠纷，二者属不同行政行为，不构成法律上的“羁束”，为上诉成功奠定基础。
专业制定诉讼策略：在行政诉讼中，系统整理行政部门监管漏洞、涉案企业“售后返租”宣传与实际不符的证据，构建完整举证链条，有力论证行政行为的不当之处，提升诉讼说服力。
案件结果：
一审法院裁定驳回起诉后，张弛律师团队迅速提起上诉。二审法院采纳律师核心观点，认定本案与已生效判决的诉讼标的为“不同行政行为”，一审适用“既判力”规则错误，最终撤销一审行政裁定，指令法院对本案继续审理。户业主对律师团队的专业维权成果高度认可，维权进程重回正轨。
价值总结：
案件聚焦行政部门对“售后返租”的监管与查处，倒逼相关部门规范执法流程，强化对房地产企业“售后返租”宣传及操作的监管，减少同类侵权事件。张弛律师团队凭借精准的法律分析、有力的庭审抗辩，帮助业主突破司法障碍，彰显专业律师在复杂民行交叉案件中，维护群众合法财产权益、助力法治建设的重要作用 。
