经典案例
发布时间：2025-09-16
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案情简介：
山东某商品房项目部分业主与开发商签订购房合同，约定交房日期为 2022年12月31日。到期后，开发商严重逾期未交付房屋。为安抚业主情绪，开发商先后出具《承诺书》与《承诺函》，不仅将交房日期多次推迟，还主动承诺分段式逾期违约金赔付标准，其中最高标准达日万分之五，明确表示将按此标准弥补业主损失。然而，即便作出书面承诺，开发商仍未履行义务，甚至连自行约定的最终交房日期也未遵守，房屋至今未交付。更甚者，业主后续维权时，开发商彻底失联，拒绝沟通协商。无奈之下，业主共同委托北京翰汇律师事务所秦玉洁律师，寻求法律帮助以维护合法权益。秦玉洁律师接受委托后，鉴于开发商失联、拒不出庭的情况，迅速制定诉讼策略，代表业主向法院提起诉讼，核心诉求为要求开发商按其书面承诺的最高违约金标准支付逾期赔偿。
律师介绍：
秦玉洁律师
拥有深厚的法学理论功底且办案风格严谨，曾承办案件100多件，尤其对金融领域、商品房相关案件、征地拆迁类业务有深入细致的研究，具有丰富的实践经验和诉讼技巧。一直以实际解决当事人争议为目标，其正直的处世原则、高尚的职业操守、高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度深受当事人信任。
案件难点：
1. 开发商消极对抗，程序推进受阻：开发商全程失联、拒不出庭，既不提交答辩意见，也不配合证据质证，导致案件事实核查、文书送达等程序需通过公告等方式推进，增加了诉讼周期与流程复杂度，也给锁定开发商违约事实带来一定障碍。
2. 违约金标准争议与损失举证难：开发商承诺的日万分之五违约金标准较高，实践中法院通常会结合业主实际损失调整。而业主多为普通购房者，难以充分举证因逾期交房产生的具体损失（如租房成本、资金占用损失等），可能影响违约金诉求的全额支持。
3.开发商履约能力存疑，执行风险隐现：项目房屋至今未交付，开发商失联状态下，其资金状况、履约能力不明，即便诉讼胜诉，后续执行能否顺利推进、赔偿能否实际到账，存在不确定性，给维权效果带来潜在风险。
承办亮点：
锁定关键证据，夯实违约事实：秦玉洁律师重点围绕开发商自行出具的《承诺书》《承诺函》展开证据梳理，明确该两份书面文件系开发商真实意思表示，直接证明其对逾期交房事实的认可及违约金标准的承诺，形成完整证据链，即便开发商拒不出庭，仍能通过该核心证据锁定其违约责任。
灵活应对缺席审判，保障程序推进：针对开发商失联、拒出庭的情况，律师及时协助业主向法院申请公告送达法律文书，同时主动调取项目备案信息、合同备案记录等辅助证据，补充佐证购房事实与逾期情况，确保法院在被告缺席的情况下，仍能全面查清案件事实，避免因被告消极对抗导致案件停滞。
聚焦核心诉求，平衡“标准”与“获赔”：尽管开发商承诺的日万分之五标准较高，律师在庭审中一方面强调该标准系开发商自愿承诺，应体现契约精神；另一方面结合业主实际困境（如长期无法收房、资金占用压力），有理有据阐述损失合理性，即便法院最终调整标准，仍成功争取到“自2023年1月1日至起诉日（2024年11月20日）共 690 天” 的长周期赔偿计算，最大化保障业主获赔金额。
案件结果：
法院经审理，结合秦玉洁律师提交的《承诺书》《承诺函》、购房合同、逾期交房证明等证据，最终认定开发商构成严重违约，支持了业主要求支付逾期交房违约金的核心诉求。考虑到业主实际损失举证情况，法院酌情将开发商承诺的阶梯式高额违约金标准（最高日万分之五）统一调整为日万分之零点五，但明确判令开发商向每位业主支付自2023年1月1日（约定交房次日）起至2024年11月20日（起诉日）止，共计690天的逾期违约金。经核算，每位业主获赔金额达十几万元，切实为业主挽回了部分经济损失。
价值总结：
面对被告失联、缺席审判的案件，需聚焦“关键证据锁定”与“程序合规推进”两大核心，通过书面承诺、备案记录等客观证据夯实事实，同时灵活运用公告送达、辅助证据调取等方式，打破被告消极对抗的僵局；在诉求主张上，需平衡“高标准诉求”与“实际获赔可能性”，确保在法律框架内为当事人争取最大权益。开发商作出的书面承诺具有法律效力，即便后续失联、拒履行，仍需承担违约责任，本案结果警示开发商需审慎作出承诺，尊重契约精神；同时也体现了司法对购房者弱势权益的保护，为规范房地产市场交易秩序、遏制开发商“躺平”违约行为提供了典型参考。
