经典案例
发布时间：2025-11-14
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案情简介：
2019年前后，山东省某市一处商住一体项目的200余户业主，陆续购置了项目内的两层商铺——该商铺规划为农贸市场，业主们虽办理了房产证，却陷入了“产权在手、收益落空”的困境。购房时，开发商以“统一经营、稳定返租”为卖点，引导业主与一家返租公司签订《共购协议》，约定业主仅持有商铺的极小份额共同共有产权，同时配套签署《经营管理协议》，将商铺交由返租公司统一运营。返租协议明确期限为2020年1月1日至2022年12月31日，其中前两年为免租期，第三年按实际租金的90%向业主返利。然而实际运营中，商铺经营惨淡：仅一楼有零星商户入驻，一楼业主一年仅能拿到两三千元租金；二楼商铺全程空置，业主分文未得。更令业主们愤怒的是，回顾购房过程，开发商当初提供的是盖章空白合同，业主们并未与开发商直接签约，所谓的“共同共有产权”授权办理虽经过公证，却更像一套精心设计的“产权拆分”套路。眼见返租期满权益落空，200余户业主联合委托北京翰汇律师事务所李心一律师团队介入维权。
律师介绍：
李心一律师
2013年-2021年，多年来从事重大项目投融资及资产管理相关工作。包括项目（以商业、地产为主）立项、评估、可行性研究；投资分析、投融资管理。2022年通过司法考试后直接进入法律行业工作，成为执业律师。具有严谨的逻辑思维能力和高度负责的工作态度。在工作中严谨、细心，希望通过自身的法律思维及责任态度维护当事人的合法权益。
擅长领域：民商事、商品房买卖行政纠纷及植物新品种知识产权侵权责任纠纷
案件难点：
1. 形式合规性掩盖实质违规，维权切入点难寻：开发商通过“返租公司签约+公证授权办证”的模式，构建了看似合法的交易闭环——业主持有房产证，《共购协议》《经营管理协议》文本完整，授权公证手续齐全。这种“合法外衣”让业主的退铺诉求缺乏直接法律依据，如何戳破形式合规下的违规销售本质，成为案件首要难题。
2. 主体关系复杂，责任界定模糊：业主与开发商无直接签约记录，合同相对方为返租公司，而返租公司以“经营亏损”为由推脱责任；开发商则以“未参与返租”否认关联，形成“开发商推给返租公司，返租公司以亏损抗辩”的局面，责任主体难以锁定。
3. 业主群体诉求统一难，证据零散：200余户业主购房时间、合同细节存在差异，部分业主仅留存了合同复印件，缺乏购房时开发商的宣传资料、口头承诺录音等关键证据，需整合零散信息形成统一证据链，协调群体诉求难度较大。
承办亮点：
跳出民事纠纷框架，转向行政监管突破：李心一律师团队判断案件核心症结在于项目本身可能存在违规问题。律师调整思路，将维权重心转向行政监管层面，通过申请政府信息公开、调取项目审批档案，排查项目在规划、消防、销售等环节的合规性，寻找行政机关履职漏洞。
精准锁定消防设计问题，打开维权突破口：经过对项目施工图纸、消防验收文件的细致核查，律师发现案涉商铺的消防设计与实际使用功能严重不符——规划为农贸市场的商铺，消防疏散通道、防火分区设置未达到商业经营标准，存在明显设计缺陷。这一发现成为突破“形式合规”的关键：即便合同手续完备，项目本身的违规设计也足以证明开发商销售时存在隐瞒重要事实的欺诈行为。
以行政查处为抓手，倒逼责任主体回应：针对消防设计问题，律师指导业主向市住建局提交行政查处申请，明确主张“开发商隐瞒消防设计缺陷违规销售，住建局未履行监管职责”。同时整理200余户业主的产权证明、合同文本及消防问题核查报告，形成完整的“违规事实+监管失职”证据链，迫使行政机关正视案件问题。
办案结果：
经过7个月的持续推进，行政复议机关最终采纳了李心一律师的代理意见，作出关键复议决定：认定市住建局对案涉项目的消防设计监管存在疏漏，撤销其此前的不作为答复，责令市住建局在法定期限内，针对业主申请查处的消防设计问题履行法定职责，对项目消防设计缺陷及相关违规行为展开全面调查。该复议决定不仅是对律师办案方向的肯定，更打开了维权的关键通道——市住建局的查处程序将直接关联项目的合规性认定，若确认消防设计违规，业主可依据“开发商隐瞒重大瑕疵”主张合同无效或撤销合同，为后续退铺、索赔奠定坚实基础。200余户业主对这一阶段性胜诉高度认可，维权信心大幅提升。
价值总结：
本案的核心价值在于为“售后返租类商铺纠纷”提供了全新维权思路——当开发商以“产权拆分+统一运营”的合规形式掩盖违规销售本质时，单纯的民事诉讼往往举步维艰，而转向行政监管层面，通过排查项目规划、消防等环节的违规问题，以行政查处倒逼监管部门履职，既能打破“形式合规”的壁垒，又能为民事维权提供关键依据。
