经典案例
发布时间：2025-11-19
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案情简介：
河南某市某小区数十户业主，陆续从当地某置业公司购得商品房，签订的《商品房买卖合同》中明确约定了交房及办证时间。近期，开发商通知部分业主办理交房手续，但业主们发现一个关键问题：即便收房也无法办理房产证。经业主代表多方核实，一个更令人震惊的事实浮出水面——该项目存在多重严重违规问题。核心违规情形包括：一是“五证不全”，未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等关键证件，属于违法开发销售；二是未进行竣工验收及消防验收，却擅自通知业主交房，存在极大安全隐患；三是开发商擅自挪用项目建设资金，导致工程无法依法竣工，不仅延迟交付，更让办证成为“空中楼阁”。多次与开发商及主管部门沟通无果后，业主们集体委托北京翰汇律师事务所郭昌通律师维权。
律师介绍：
郭昌通律师
谦逊稳重、积极进取、尽职尽责、有较强的团队意识，理论功底深厚，力争为委托人提供高效、专业的法律服务。毕业于山东大学，法律硕士研究生。本科就读于郑州大学，取得法学和文学学士学位。多次获得优秀研究生、国家奖学金、校三好学生等荣誉。
案件难点：
1. 违规问题交织，查处主体与职责难界定：项目涉及规划、施工、预售、验收、资金监管等多个环节的违规，对应住建、自然资源、消防等多个行政部门，需精准锁定对“五证不全、未验先交、资金挪用”具有直接查处职责的主管单位，避免部门间相互推诿。
2. 行政机关推诿履职，程序推进阻力大：业主此前自行向区住建部门提交查处申请后，该部门以“部分问题非本部门管辖”“需向上级请示”等理由推诿答复，未实质履行查处职责。如何通过法律程序打破行政不作为的僵局，成为维权首要障碍。
3. 业主举证能力有限，违规事实固定难：开发商对违规信息刻意隐瞒，业主仅掌握交房通知、购房合同等基础材料，关于“五证不全”的官方证明、资金挪用的具体证据等关键材料，需通过申请政府信息公开或行政查处才能获取，前期举证难度极大。
承办亮点：
精准锚定主管机关，明确查处核心职责：郭昌通律师团队梳理相关法律法规后，明确区住建部门对“未取得施工许可擅自施工、未验先交、商品房预售监管”具有法定查处职责。针对部门推诿理由，律师提交《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》等依据，清晰论证“即便部分问题涉及其他部门，住建部门也应先受理并牵头协调，而非直接推诿”，锁定其履职义务。
以信息公开为前置，夯实违规事实证据：为弥补业主举证短板，律师指导业主先行向区住建部门、自然资源局申请政府信息公开，调取项目的规划许可、施工许可、预售许可及验收备案等文件。获取的“无相关许可文件”的回复，直接证实了“五证不全”的核心违规事实，为后续查处申请及复议提供了坚实依据。
复议程序精准发力，直击行政推诿违法性：针对区住建部门的推诿答复，律师果断协助业主提起行政复议，核心主张两点：一是区住建部门对案涉违规问题具有法定查处职责；二是其未在法定期限内作出明确、实质性的查处决定，构成行政不作为。同时提交购房合同、信息公开回复、交房通知等证据，形成“业主权益受损—开发商违规—住建部门未履职”的完整逻辑链。
办案成果：
复议机关经审理后，采纳郭昌通律师的代理意见，认定区住建部门对案涉项目“未取得施工许可施工、未验先交”等问题具有法定查处职责，其作出的推诿性答复未依法履行自身职责，属于违法行政行为。最终复议机关作出决定：一是撤销区住建部门此前的推诿答复；二是责令区住建部门在法定期限内，对业主提出的开发商违规问题重新进行调查处理，并作出明确、具体的行政行为，维权工作取得阶段性重大突破。业主们对这一结果高度认可，切实感受到了法律维权的力量。
价值总结：
本案的核心价值在于为“商品房违规开发销售”类纠纷提供了高效维权范式——当面临开发商多重违规、行政部门推诿履职的困境时，不能仅依赖与开发商协商，而应通过“信息公开固定违规事实—精准锁定履职机关—复议追责倒逼行政作为”的路径，打通行政监管通道。这一过程中，专业律师能够精准把握行政机关的法定职责与程序漏洞，用严密的法律论证打破推诿壁垒，既推动了对开发商违规行为的查处，也为业主后续的民事索赔、退房退款等诉求筑牢基础，切实维护了购房者的合法权益，同时也警示行政机关需依法履行监管职责，不能成为违规开发的“旁观者”。
