经典案例
发布时间：2025-11-18
点击次数：
案情简介：
河南某市多名业主，于2021年购置了当地一处商业项目的分割式商铺。开发商以“小投入、稳收益”为卖点，将大面积商铺拆零为多个小产权单元出售，业主们轻信宣传后签订购房合同并支付全款。然而收房后业主们发现，所谓的“独立商铺”实则缺乏明确的物理分隔与独立出入口，与购房时的宣传严重不符，更无法正常出租或经营。经多方咨询，业主们得知该项目存在商铺分割拆零销售的违规问题——开发商未按规划许可擅自拆分商铺，此类销售行为本身不符合房地产管理规定，后续也难以办理独立产权证明。意识到权益受损的业主，核心诉求明确为“退房退款”，并委托北京翰汇律师事务所欧阳帅律师介入维权。欧阳帅律师接案后，结合类案经验判断，需先从行政监管层面突破，通过查处项目违规问题为退房奠定基础。
律师介绍：
欧阳帅律师
毕业于中南财经政法大学，律师、注册会计师（非执业会员）。执业3年以上，法律工作经验5年以上。擅长抓住案件本质，制定多元化办案方案，通过多种渠道解决纠纷。
擅长领域：
主要领域为行政法方向，办理了大量土地、房产类案件。
案件难点：
1. 行政查处门槛高，利害关系认定成阻碍：向城管局申请查处项目规划违规时，行政机关常以“申请人与查处事项无直接利害关系”为由推诿。本案中，业主虽为购房者，但商铺分割涉及项目整体规划，如何证明业主们个人权益与规划违规存在直接关联，成为启动查处程序的首要难题。
2. 复议救济遇阻，程序推进陷入僵局：城管局未对查处申请作出明确回应后，律师协助业主们提起行政复议，却被复议机关以“无利害关系”为由出具《不予受理决定书》。若此决定生效，不仅行政维权路径被堵，后续退房程序也将因缺乏行政违规认定依据而举步维艰。
3. 开发商违规隐蔽，证据固定难度大：开发商的分割拆零行为经过“包装”，表面签订的是规范购房合同，实则通过补充协议模糊商铺边界。需调取项目原始规划图纸、竣工验收资料等官方文件，才能精准锁定违规事实，而此类信息获取需通过法定程序，耗时且阻力大。
承办亮点：
锚定核心利害关系，重构维权逻辑：欧阳帅律师团队聚焦业主们的购房合同与规划违规的直接关联——通过比对项目原始规划许可与实际分割方案，明确指出“开发商擅自拆零销售，导致所购商铺不符合规划用途，无法实现合同目的”，以此证明业主们作为直接利害关系人，具备申请查处及复议的主体资格。
以诉讼倒逼程序正义，精准打击行政不作为：针对复议机关的《不予受理决定书》，律师果断提起行政诉讼，庭审中提交三组关键证据：一是项目规划许可文件，证明商铺分割违反原始规划；二是购房合同与现场照片，证实业主权益因违规分割受损；三是复议机关不予受理的法律依据适用错误分析。通过严密论证，直指复议机关作出决定的违法性。
案件结果：
行政诉讼庭审结束后，面对欧阳帅律师提交的充分证据与严密法律论证，复议机关意识到其《不予受理决定书》存在明显法律瑕疵。为避免败诉风险及后续行政责任，复议机关主动与我方沟通，最终作出两项关键决定：一是自行撤销此前出具的《行政复议不予受理决定书》；二是正式受理业主们的行政复议申请。这一阶段性胜利，不仅打通了行政维权的关键通道，更让业主们看到了退房退款的希望，对欧阳帅律师的专业能力给予高度认可。
价值总结：
本案的核心价值在于为“商铺分割拆零纠纷”提供了清晰的行政维权路径——当行政机关以“无利害关系”为由推诿时，当事人可通过行政诉讼倒逼复议机关纠正错误决定。同时，本案也警示购房者：面对“分割式商铺”等新型房产销售模式，需警惕违规拆分风险；而专业律师的介入，能够精准把握行政程序的关键节点，通过法律手段打破程序壁垒，为当事人核心诉求的实现扫清障碍，切实维护购房者的合法权益。
