经典案例
发布时间：2026-02-10
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案情简介：
2016至2017年间，河北某市十余位业主怀着对稳定收益的期待，与当地某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，同时按照开发商要求，一并签署《商铺经营返租协议》，购置了当地某商业街的未竣工商铺。本以为能凭借返租协议实现“购房即收益”的愿景，可没过多久，开发商便出现违约行为，业主们的收益预期彻底落空，合法权益受到损害。为追回损失、维护自身权益，业主们委托北京翰汇律师事务所李金鹏律师介入维权。李金鹏律师结合案情，指导业主们向市住房和城乡建设局提交申请，要求查处开发商以售后包租形式销售未竣工商品房的违法违规行为。然而，住建局作出的第一次履职回复已被复议机关撤销，并被责令重新处理。随后住建局再次作出回复，以案涉违法行为发生在2016-2017年、超过2年行政处罚时效为由，决定不再查处。业主们对该回复不服，在李金鹏律师的协助下提起行政复议，希望通过法律途径倒逼住建局依法履职。
律师介绍：
李金鹏律师
从事法律工作多年，具有深厚的法学理论功底和司法实践经验，严格遵守律师执业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，擅长行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷等法律业务，提倡采取多元化纠纷解决机制，使委托人的利益最大化；擅长行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷等法律业务。
案件难点：
1. 时效抗辩反驳难度大：市住建局以“违法行为超过2年处罚时效”为由拒绝查处，还援引相关复议案例佐证自身观点，主张售后包租协议签订属于即时违法，时效自最后一份协议签订时起算，如何精准驳斥该观点、明确时效适用规则，成为本案核心难点。
2. 法律适用存在分歧：双方就“售后包租是否属于持续性违法”争议较大，住建局混淆“协议签订”与“协议履行”的法律性质，将即时行为与持续行为混为一谈，需清晰界定法律边界，论证违法行为仍在持续。
3. 行政机关程序违法举证需严谨：住建局未对返租协议是否仍在履行、开发商是否仍支付返租款等关键事实进行调查，便径直结案，需充分举证其违反《行政处罚法》关于全面客观调查的规定，论证其回复事实不清、证据不足。
4. 维权目标多元，推进难度高：业主们不仅要求撤销不当回复、责令住建局查处，还认为开发商行为涉嫌刑事犯罪，需推动住建局调查并移送相关部门，兼顾行政查处与刑事追责，增加了维权复杂度。
承办亮点：
精准驳斥时效抗辩，厘清法律适用边界：李金鹏律师紧扣《行政处罚法》及《商品房销售管理办法》相关规定，明确售后包租行为以“签订协议+持续履行”为完整表现形式，开发商至今未解除返租协议，违法行为仍在持续，处罚时效应自行为终了之日起计算，有力反驳住建局“即时违法”的主张，打破其时效抗辩逻辑。
直击程序违法核心，强化论证力度：律师重点指出，住建局未对持续性违法的关键事实进行任何调查，未提供相关证据便以“超过时效”结案，违反全面客观调查的法定要求，精准论证其回复事实不清、证据不足，缺乏法律支撑。
坚守法定职责底线，倒逼行政机关履职：律师清晰梳理住建局查处房地产违法销售行为的法定职责，结合当地行政执法事项清单，明确其具有查处售后包租违法行为的义务，驳斥其推诿履职的不当行为，推动复议机关认可我方观点。
兼顾多元维权诉求，全面保障业主权益：律师在推进行政复议的同时，同步梳理开发商涉嫌非法吸收公众存款的相关线索，在答辩中明确提出要求住建局调查并移送相关部门，实现行政维权与刑事追责的有机衔接，最大限度维护业主合法权益。
办案成果：
经李金鹏律师专业代理，复议机关采纳我方代理意见，作出最终复议决定：撤销市住房和城乡建设局此前作出的相关回复，并责令其限期内，针对业主的查处申请，重新作出行政行为。目前，李金鹏律师正持续跟进案件进展，督促住建局依法履行调查查处职责，确保业主们的合法权益得到切实保障，推动案件朝着有利于业主的方向稳步推进。
价值总结：
当行政机关以“超过处罚时效” 为由推诿履职、混淆法律概念时，专业律师通过精准界定法律适用规则、直击程序违法核心、强化论证力度，可有效推动复议机关纠正不当行政行为，倒逼行政机关依法履职。李金鹏律师的代理实践证明，面对行政机关的时效抗辩与程序瑕疵，精准的法律论证和坚定的维权坚持是关键，为同类售后包租行政维权案件提供了参考范本。
