经典案例
发布时间：2026-02-26
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案情简介：
委托人卢某在购买山东某房产公司开发的商品房后，发现项目在销售及预售许可办理环节存在违法问题，为维护自身合法权益，委托北京翰汇律师事务所陈华律师依法维权。2024 年3月，在律师指导下，卢某向当地县房产管理中心提交《履行法定职责申请书》，要求查处开发商违法销售公摊面积、违法办理《商品房预售许可证》两大违法行为。房产管理中心先后两次作出《答复》，认定开发商不存在相关违法情形。卢某对该回复不服，提起行政复议。因程序问题，上级市中级人民法院判决撤销原复议决定并责令重做，县人民政府对本案继续审理。卢某坚持认为，回复主体错误、遗漏关键诉求，开发商存在将消防通道类公摊面积作为产权面积销售、违法取得预售许可等行为，住建局未依法履职，请求撤销回复并责令重新处理。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
案件难点：
1. 多层程序反复，维权路径复杂：本案先后经历履职申请、第一次答复被撤销、第二次答复、行政复议、法院判决撤销复议决定、复议机关重新审理等多轮程序，程序环节多、周期长，梳理法律关系与程序节点难度较大。
2. 专业事实认定争议大：案件涉及公摊面积划分、消防通道性质、分户是否合规、预售许可法定材料等高度专业的房地产监管问题，开发商与住建局均否认违法，对事实认定与法律适用形成较强抗辩。
3. 行政机关内部主体职责模糊：住建局以委托下属房产管理中心调查为由，认可回复效力，但申请人坚持认为以中心名义回复属于主体不适格，如何厘清行政机关与下属事业单位执法主体资格，成为本案关键难点。
承办亮点：
精准抓住回复主体违法，直击程序硬伤：陈华律师明确指出，案涉履职申请依法应由县住建局作出处理，其下属房产管理中心以自身名义作出回复，不具备行政执法主体资格，程序严重违法，为复议成功奠定基础。
犀利指出遗漏请求事项，倒逼全面履职：律师重点强调，申请人明确要求查处“将公摊面积、消防通道作为产权面积销售”的违法行为，但住建局的回复未对此进行任何调查与回应，属于遗漏核心请求，未全面履行法定职责。
专业拆解预售许可违法点，强化说理：律师依据《城市商品房预售管理办法》，指出申请预售许可必须提交“投入开发建设资金占比证明”，住建局以“施工进度说明”替代，属于混淆材料、法律适用错误，论证专业、逻辑严密。
坚持程序正义，推动实体维权：在多次程序反复中，律师始终围绕“行政机关必须依法、全面、适格履职”展开代理，不陷入单纯事实争执，以程序违法推动复议机关支持申请人全部诉求。
办案结果：
复议机关经审理，采纳陈华律师的代理意见，依法作出行政复议决定：撤销县住房和城乡建设局作出的《关于<履行法定职责申请书> 的回复》；责令县住建局在限期内，对卢某的请求事项依法重新作出处理。
价值总结：
本案的核心价值在于明确了行政机关在查处房地产违法线索时，必须由适格主体、全面回应诉求、依法调查处理，不得以内部机构名义答复、不得遗漏履职申请事项，为购房人针对公摊销售、预售许可等问题投诉举报后行政机关不作为、乱作为的情形，提供了可复制的行政复议胜诉路径。
