经典案例
发布时间：2026-05-28
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案情简介：
在商铺投资市场中，“售后包租”早已被法律明令禁止，却仍是不少开发商违规销售、诱导业主购房的常用手段。当业主发现权益受损、向行政主管部门投诉维权时，若遭遇错误答复、履职不到位，普通投资者往往陷入投诉无门、维权无果的困境。本案涉及四川省某市某农特产品电商物流中心一期商铺项目，多名业主在购置该项目商铺后，发现项目存在明确的“售后包租”违规销售行为，严重违反商品房销售监管相关法律规定，自身投资权益面临重大风险。为制止违法销售行为、维护自身合法权益，业主共同委托北京翰汇律师事务所高卫洋律师介入维权。接受委托后，律师向区综合行政执法局邮寄书面投诉材料，举报案涉商铺项目涉嫌“售后包租”违法违规问题，请求行政机关依法履行监管查处职责。随后，区综合行政执法局就该投诉事项作出《关于群众反映问题线索的回复》。业主们研读后发现，该回复未能依法认定“售后包租”违法事实，未对开发商违规行为作出实质性查处，答复内容存在明显错误，无法解决业主核心诉求，维权之路一度受阻。面对行政机关错误答复、开发商拒不整改的双重困境，高卫洋律师介入后，迅速梳理案件事实、精准研判法律适用，向行政机关提交专业法律意见，直指原回复存在的违法与错误之处，要求依法复核并纠正。
律师介绍：
高卫洋律师
高卫洋律师拥有专业的法律知识和丰富的工作经验，具有较强的表达、沟通、判断、逻辑分析能力，始终坚持“以人为本”之原则，最大限度地维护当事人的合法权益，成功代理近百起行政诉讼及其他民商事纠纷案件，擅长处理土地征收，房屋拆迁补偿安置，治安管理、城市管理等行政行为引发的争议和纠纷，民事纠纷（继承、婚姻），劳动争议，人损赔偿（交通事故、医疗事故），企业法律事务（规章制度建立、合同审查）等。
案件难点：
1. “售后包租”违法认定专业性强：“售后包租”的界定、法律适用、查处依据涉及《商品房销售管理办法》等多部专项法规，普通业主缺乏专业知识，无法精准论证开发商行为违法性，也难以指出行政回复的法律漏洞。
2. 已作出行政回复纠错难度极大：行政机关已就投诉事项出具正式书面回复，在无充分法律依据的情况下，主动撤销自身作出的答复文件，实务阻力极大，维权核心目标实现难度高。
3. 群体性投诉统筹协调难度大：本案涉及人数多、诉求分散，需统一维权思路、固定投诉证据、规范法律主张，协调工作量大，稍有不慎便会影响整体维权效果。
4. 行政履职监督缺乏直观抓手：业主仅能通过投诉、沟通推动行政机关履职，无直接强制监督途径，面对行政机关履职不到位、答复错误的情况，普通业主无有效制衡手段。
5. “售后包租”维权易被推诿敷衍：部分行政机关对商铺 “售后包租” 投诉重视不足，易以 “民事纠纷”“合同问题” 为由推诿，不履行法定监管查处职责，导致投诉流于形式。
承办亮点：
精准锁定违法事实，夯实维权法律根基。律师严格依据《商品房销售管理办法》中关于禁止“售后包租”的强制性规定，结合业主提供的购房合同、宣传资料、沟通记录等证据，清晰论证案涉项目违规事实，明确行政机关负有法定查处职责。
专业出具法律意见，直指原回复核心错误。针对区综合行政执法局作出的原回复，高卫洋律师逐条梳理法律漏洞与事实认定错误，形成严谨的书面法律意见，明确指出答复未依法履职、事实认定不清、法律适用错误，要求行政机关启动自查复核程序。
统筹群体性维权，实现诉求高度统一。高效对接业主，统一收集证据、统一法律主张、统一维权目标，避免诉求分散、沟通混乱，以群体性维权的合力，提升行政机关对案件的重视程度。
紧盯行政履职底线，强化法律监督力度。全程紧盯行政机关法定职责履行情况，明确告知行政机关不作为、错误答复的法律后果，以专业法律论证替代盲目沟通，倒逼行政机关依法自查、主动纠错。
坚守合法维权路径，全程合规推进。严格遵循行政投诉、法律监督、履职复核的法定流程，不采取过激方式，以法理为依据、以证据为支撑，合法合规推动案件取得实质性进展。
案件结果：
在高卫洋律师的专业推动与持续法律监督下，本案取得里程碑式阶段性重大胜利： 区综合行政执法局经全面自查复核，正式确认此前作出的《关于群众反映问题线索的回复》存在错误之处，并正式作出《关于撤销〈关于群众反映问题线索的回复〉的决定》，依法撤销原错误答复。同时，行政机关明确承诺：将在法定期限内，对业主投诉的事项重新开展全面调查处理，并依法再次作出正式答复。
此次行政机关主动撤回答复、启动重新调查，是业主群体性维权的决定性突破，彻底推翻了此前错误的行政结论，为后续依法查处开发商“售后包租”违法行为、追究开发商责任、挽回业主投资损失奠定了坚实的法律基础，也彰显了法律监督行政履职的强大效力。
律师寄语：
“售后包租”是国家法律明令禁止的商品房销售违法行为，其本质是开发商以高回报为诱饵，诱导业主购置商铺，最终往往导致业主租金无法兑现、商铺闲置贬值、维权无门的严重后果。
在维权过程中，行政机关的依法履职、正确答复，是业主维护合法权益的关键保障。若行政机关作出错误答复、履职不到位，普通业主切勿被动接受、放弃维权，法律赋予公民监督行政履职、要求纠正错误行政行为的合法权利，专业律师的介入，能够精准指出行政行为瑕疵、推动行政机关依法纠错，打通维权关键环节。
在此提醒广大商铺投资者：切勿轻信“售后包租”“保本返利”等违规销售承诺，此类行为均违反法律强制性规定，不受法律保护；购房前务必核查项目销售资质，拒绝签订含“售后包租”条款的合同；若已遭遇“售后包租”陷阱，及时保存购房合同、宣传资料、沟通记录、投诉回执等全部证据，第一时间委托专业房产维权律师介入。
行政投诉不是 “走过场”，错误行政答复并非“终局结论”，只要依法维权、专业发力，就能推动行政机关正确履职、纠正错误，守护自身合法财产权益。
北京翰汇律师事务所长期深耕商品房买卖纠纷、商铺违规销售维权、行政履职监督、群体性业主维权等领域，高卫洋律师团队专注破解“售后包租”、行政不作为、错误行政行为等维权难题，以专业法理功底、高效办案能力，为每一位投资者筑牢法律防线。如您遭遇商铺违规销售、行政投诉无果、行政答复错误等困境，欢迎随时咨询，我们将全力为您维权护航。
