经典案例
发布时间：2026-06-02
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案情简介:
购置商铺本是市民稳健投资的重要选择，可变相售后返租、虚假宣传、关联公司推诿责任等行业乱象，却让无数投资者血本无归、维权无门。本案便是一起涉及多名业主的群体性商铺维权大案，业主们在湖北某市某国际广场商铺后，深陷开发商违法售后返租陷阱，向主管部门投诉维权却遭遇敷衍答复、程序拖延。
2011年前后，多名业主，先后购买某置业公司开发的国际广场商铺项目，并与关联企业某商业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，陷入开发商精心设计的“售后返租”骗局。多年来，业主们的合法收益无法兑现，才惊觉两公司存在股权交叉、人员混同、业务绑定的关联关系，所谓“委托经营”本质是开发商为规避法律监管，实施的变相售后包租违法行为，严重侵害全体业主合法权益。业主们经咨询，共同委托北京翰汇律师事务所高卫洋律师全权代理维权。接受委托后，律师向市住房和城市更新局提交《履行法定职责申请书》，要求对开发公司、托管公司的违法售后返租、虚假宣传行为立案查处，并责令其赔偿业主损失。然而，市住更局在签收申请后，远超60个工作日法定办结期限，直2025年6月才作出书面回复，不仅片面认定两公司不存在人格混同、无违法售后返租行为，还以职责划分不当为由，拒绝处理虚假宣传投诉，完全回避业主核心诉求。律师遂向市人民政府申请行政复议，市政府仅以“超期回复”为由确认程序轻微违法，却维持了住建局的实体答复结论，对业主的合法诉求置之不理。面对行政机关敷衍履职，律师提起行政诉讼，请求撤销违法答复及复议决定，判令主管部门依法立案查处违法售后返租行为，捍卫全体业主的合法权益。
律师介绍：
高卫洋律师
高卫洋律师拥有专业的法律知识和丰富的工作经验，具有较强的表达、沟通、判断、逻辑分析能力，始终坚持“以人为本”之原则，最大限度地维护当事人的合法权益，成功代理近百起行政诉讼及其他民商事纠纷案件，擅长处理土地征收，房屋拆迁补偿安置，治安管理、城市管理等行政行为引发的争议和纠纷，民事纠纷（继承、婚姻），劳动争议，人损赔偿（交通事故、医疗事故），企业法律事务（规章制度建立、合同审查）等。
案件难点：
1. 关联公司人格混同认定门槛高：住建局刻意回避开发公司与托管公司股权交叉、高管混同、业务绑定的实质关联，以两公司为独立法人为由抗辩，如何从法律上认定人格混同，成为突破案件的关键。
2. “变相售后返租” 法律界定复杂：住建局曲解《商品房销售管理办法》规定，以“房屋已竣工”“开发商未直接包租”为由否认违法，如何精准界定“变相售后包租”的法律要件，驳斥行政机关的错误解读，难度极大。
3. 行政复议已形成不利结论：市政府复议仅确认程序违法，认可住建局的实体处理结果，无形中为一审诉讼设置障碍，推翻复议结论的法律论证压力巨大。
4. 行政机关占据举证与职权优势：住建局手握调查职权与官方答复，以“已完成调查”为由强势抗辩，普通业主缺乏专业能力举证反驳，维权处于天然弱势地位。
承办亮点：
直击行政履职双重违法，锁定胜诉核心。律师精准指出，市住更局存在答复超期、内容不全两大硬伤：不仅远超法定办结期限，还未回应业主“虚假宣传查处”的第二项申请，答复不完整、不全面，已构成典型行政不作为。
深挖关联证据，戳穿人格混同谎言。通过调取工商登记、股权结构、高管任职、业务合作等关键证据，证实两公司控股股东交叉、高管混同、销售与返租业务高度绑定，从法律上论证实质关联、人格混同，彻底推翻住建局的错误认定。
精准适用法律，驳斥售后返租错误解读。严格依据《商品房销售管理办法》第十一条，明确“禁止变相售后包租”的核心要义，指出开发商通过关联公司实施返租、销售行为发生在房屋未竣工阶段，完全符合违法构成要件，直击住建局法律适用错误。
案件结果：
在高卫洋律师的专业代理与全力攻坚下，本案迎来全面胜诉的圆满结果，人民法院作出行政判决，撤销市住房和城市更新局此前作出的《关于申请履行法定职责的回复》；撤销市人民政府作出《行政复议决定书》；责令市住房和城市更新局限期内，对业主的履职申请重新作出处理。本次胜诉，彻底推翻了行政机关的错误答复与复议结论，成功倒逼住建部门依法履行监管职责，对违法售后返租行为启动全面调查，为业主打通了后续维权、追索损失的关键通道，也成为群体性商铺售后返租行政维权的经典判例。
律师寄语：
在商铺投资市场中，“高收益返租”“保本托管”等宣传话术，往往是开发商设置的变相售后返租陷阱。不少投资者轻信承诺，最终面临收益落空、维权无门的困境，而部分行政机关敷衍履职、超期答复，更是让业主的维权之路雪上加霜。
很多业主误以为向主管部门投诉后，就能坐等处理结果，却不知道行政答复存在程序违法、事实认定错误、法律适用不当等诸多问题，不懂通过行政诉讼倒逼履职，最终错失维权良机。
本案的胜诉充分证明：面对行政机关不作为、乱作为，普通投资者并非无能为力。只要依托专业律师，精准锁定行政履职瑕疵、深挖违法证据、严格适用法律，就能通过行政诉讼维护自身合法权益，督促行政机关依法履职、严查违法行为。
在此提醒广大商铺投资者：警惕“售后返租”“委托经营”等投资陷阱，务必核查开发商资质、项目手续及关联企业关系；遭遇违法销售、虚假宣传、售后返租骗局，向主管部门投诉无果后，切勿放弃维权，及时委托专业行政诉讼律师介入。
北京翰汇律师事务所长期深耕商品房销售纠纷、群体性行政维权、售后返租追责等领域，擅长破解行政不作为、关联公司侵权、群体性维权等复杂难题，以专业法律能力为每一位投资者守住合法财产权益。如您遭遇类似商铺投资陷阱、行政履职不作为等困境，欢迎随时咨询。
