经典案例
发布时间：2026-06-16
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案情简介： “高回报、稳收益、统一运营、坐享租金”是商业地产销售中最常见的宣传话术，背后却往往暗藏变相售后包租的法律陷阱。不少购房者被高额返租承诺吸引购买商铺，最终却陷入租金断付、维权无门的困境。本案便是一起典型的变相售后包租行政监管履职纠纷，北京翰汇律师事务所胡迪律师代理当事人历经行政申请、行政复议、一审败诉、二审上诉全程，最终实现逆风翻盘，成功撤销两级行政机关错误决定与一审判决，为业主维权打通关键通道。 2017年，本案当事人看中河北某市某商业项目的投资价值，与开发商签订《商品房买卖合同》购置商铺。签约同时，在开发商统一安排下，当事人与开发商指定的第三方商业管理公司签订《委托经营管理协议》，约定将所购商铺交由该公司统一运营管理，委托期限长达15年。协议明确承诺：前五年为培育期，第五年期满后开始按季度返还租金，每半年支付一次，收益率远高于同期银行理财。 当事人依约付清全部购房款后，满心期待租金收益。然而五年委托培育期届满后，第三方运营公司却以项目经营不善、资金紧张为由，迟迟不履行返租义务，多次沟通均以各种理由推诿拖延。此时当事人发现，该项目数百名业主均遭遇相同情况，所谓的“统一运营”早已名存实亡。为维护自身合法权益，当事人委托北京翰汇律师事务所胡迪律师全权代理维权。胡迪律师研判案情后，制定了“行政施压推动民事索赔”的整体策略，首先向当地市住房和城乡建设局提交《履行法定查处职责申请书》，请求依法查处开发商变相售后包租的违法行为。但住建局经形式审查后作出答复，认定开发商与第三方公司为独立主体，不存在售后包租情形，驳回了当事人的查处申请。 当事人不服该答复，依法向市人民政府提起行政复议。然而复议机关维持了住建局的答复结论，认为现有证据不足以证明存在违法售后包租行为。行政维权接连受挫后，胡迪律师代理当事人向人民法院提起行政诉讼，请求撤销两级行政机关的错误决定。遗憾的是，一审法院采纳了行政机关的抗辩理由，判决驳回了当事人的全部诉讼请求。面对一审败诉的不利局面，当事人并未放弃。胡迪律师坚定认为一审判决在事实认定与法律适用上均存在明显错误，随即代理当事人提起上诉，围绕案件核心争议展开全面论证，最终迎来二审改判的曙光。 律师介绍： 胡迪律师 胡迪律师从事五年法律工作，具有丰富的实务经验，拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德，丰富的实践办案经验。主要擅长行政诉讼领域、经济领域、房地产领域、房屋拆迁、金融类诈骗领域等法律业务。在多年的执业过程中，办案严谨、思路清晰、尽心尽责。凭借自身的实践和努力，始终以维护客户利益最大化为基础，屡次为当事人解决困扰多年问题，收获好评。 擅长领域：商品房延期办证 延期交房 商铺返租 土地征收 房屋拆迁 金融类诈骗 案件难点： 1. 拆分合同规避监管，变相售后包租定性难。开发商通过“买卖合同 + 委托管理协议”拆分签约的模式，将本应一体的商品房销售与返租承诺拆分为两个独立法律关系，刻意制造“第三方独立运营”的假象。行政机关与一审法院往往仅从合同形式审查，忽视背后的捆绑销售本质，导致违法事实难以认定。 2. 关联公司关系隐蔽，举证难度大。开发商与第三方运营公司表面上是独立法人，但往往存在股权交叉、人员混同、财务不分、业务关联等实质混同情形。普通业主难以获取两公司的内部工商、财务资料，无法证明二者的关联关系，也就无法证实返租承诺是开发商销售策略的组成部分。 3. 两级行政机关均维持结论，诉讼阻力大。住建局答复与市政府复议决定均否认存在售后包租违法行为，形成了两级行政机关的一致认定。一审法院通常会对行政机关的专业判断给予一定尊重，想要推翻生效行政决定与一审判决，需要极强的法律论证能力与扎实的证据支撑。 4. 法律适用存在争议，裁判尺度不一。对于“变相售后包租”的认定标准，不同地区、不同法院的裁判尺度存在差异。部分裁判仅以是否存在直接返租条款作为判断依据，忽视了通过第三方间接返租、分割产权销售加统一运营等新型变相模式，增加了案件的不确定性。 承办亮点： 全链条取证，做实变相售后包租核心事实。律师指导当事人全面收集购房全过程证据，包括售楼处宣传海报、销售录音、置业顾问聊天记录、项目推广软文、同小区其他业主的证言等，完整还原了开发商在销售阶段以“五年后返租、稳定高收益”为核心卖点进行宣传，且强制要求购房者签订委托管理协议才能购房的客观事实，证明返租承诺是促成交易的决定性因素。 深挖关联关系，击穿“独立第三方”伪装。律师通过工商信息查询、企业信用报告调取等方式，固定了开发商与第三方运营公司的关联证据：两公司存在共同的股东与高管人员、注册地址高度关联、业务范围完全重合、财务往来频繁，足以认定二者构成实质关联关系，所谓的“第三方独立运营”只是开发商规避法律责任的幌子。 精准援引法条，阐明监管部门法定职责。庭审中，胡迪律师紧扣《商品房销售管理办法》第十一条、第四十二条的规定，明确指出“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，通过第三方公司间接返租属于典型的变相售后包租行为。住建部门作为房地产市场监管主体，负有依法查处该违法行为的法定职责，不得以合同形式拆分为由推卸监管责任。 针对性补强二审论证，直击一审判决漏洞。针对一审判决中“无证据证明售后包租”的错误认定，律师在二审中提交了多份最高人民法院及各地高院的类案生效判决，明确了拆分合同模式下变相售后包租的司法认定标准。同时详细阐述了一审判决在证据采信、事实认定、法律适用上的多处错误，逻辑严密、论证充分，获得了二审法院的认可。 结合实务经验，强化司法裁判说服力。胡迪律师结合办理数百起同类案件的实务经验，向二审法院说明当前房地产市场中变相售后包租的常见模式与危害，指出若放任此类违法行为，将严重损害广大购房者的合法权益，扰乱房地产市场秩序。从司法裁判的社会效果出发，呼吁法院依法履行监督职责，督促行政机关依法行政。 案件结果： 二审法院经公开开庭审理，采纳了胡迪律师的代理意见，作出终审判决，本案实现全面逆转： 撤销一审法院作出的驳回原告诉讼请求的行政判决；撤销市住房和城乡建设局作出的关于不存在售后包租违法行为的答复；撤销市人民政府作出的维持原答复的行政复议决定； 责令住房和城乡建设局在法定期限内，对当事人提出的查处申请重新进行调查并作出行政行为。本次二审胜诉，彻底推翻了两级行政机关的错误认定与一审判决，确认了开发商变相售后包租行为的违法性，倒逼住建部门重新启动调查程序，为本案当事人的维权奠定了坚实基础。 价值总结： 近年来，“售后包租、返本销售”等模式在商业地产领域屡禁不止，开发商往往以“低风险、高回报、稳赚不赔”为诱饵吸引投资者，最终却因经营不善、资金链断裂等原因无法兑现返租承诺，导致大量购房者血本无归。 在此郑重提醒广大投资者：警惕任何承诺固定高额回报的商铺投资项目，“售后包租”本质上是开发商快速回笼资金的手段，背后隐藏着巨大的法律与商业风险。购房时务必仔细审查合同条款，拒绝签订任何捆绑式的委托经营协议；同时妥善留存所有宣传材料、销售录音、付款凭证、合同文本等证据，为后续维权预留依据。 当遭遇开发商违约、行政机关怠于履职时，不要盲目信访或消极等待。行政诉讼是监督行政机关依法行政、推动违法行为查处的有力武器。虽然维权过程可能充满曲折，但只要证据扎实、法律适用准确，通过专业律师的代理，完全可以突破维权瓶颈，维护自身合法权益。 北京翰汇律师事务所长期专注于全国范围内的商铺售后包租维权、烂尾楼处置、房地产行政监管纠纷等业务，积累了丰富的办案经验与成功案例。如果您遭遇类似的商铺返租违约、开发商变相售后包租、行政机关不作为等问题，可及时咨询专业律师，我们将以专业的法律素养和负责任的态度，为您制定最优维权方案，守护您的财产安全。
