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发布时间：2025-07-21
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近期笔者获得了一份河南郑州司法判例，对此感悟颇多，由此撰文评价。案件简述保交楼项目，逾期交房三年以上，至今不具有约定及法定的交房条件，法院判决以疫情和不可抗力等因素未支持购房人索要逾期交房违约金的诉求。
本文以数个已公开案例为切入点，论证该类判决在合法性与合理性两个层面均难成立，并进一步指出其背后格式条款滥用、实质正义失衡以及司法消极的三重根源。全文分四部分：合同拘束力之刚性、损失举证责任之倒置、调整权之滥用与限制，以及司法政策之纠偏路径。
合同拘束力之刚性：逾期即应担责
1.1 约定义务的不可撤回性
《中华人民共和国民法典》第五百零九条确立“合同严守”原则。无论房屋是否竣工验收，开发商未在约定日期使房屋达到交付条件即构成迟延履行，违约金条款随即触发。
1.2 格式条款之效力审查
逾期交房违约金条款多为开发商单方拟定的格式条款。若条款本身未免除或减轻开发商责任，且已尽合理提示义务，则属有效（《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第497条）。在此前提下，法院无权以“未造成实际损失”为由整体否定违约金请求，否则即构成对合同拘束力的实质否定。
损失举证责任之倒置：沉默≠无损失
2.1 违约金与损害赔偿之区分
违约金具有“最低损害赔偿额”之推定功能。守约方无须逐一证明迟延带来的交通费、租金、融资利息等具体损失，开发商若主张“无损失”或“损失显著低于约定”，应负举证责任（《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第2款）。
2.2 迟延三年“无损失”之不可能
同地段同类房屋租金、资金占用利息、机会成本皆可量化。以贵阳乌当区一案为例，法院仅以“原告未举证”即驳回三年全部违约金，实质上将举证责任倒置给业主，显违规范意旨。
调整权之滥用与限制：公平原则≠任意裁量
3.1 违约金调整之法定门槛
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第2款要求“过分高于造成的损失”。司法实践一般将30%作为“过高”红线。若约定为已付房款“每日万分之一”，年化仅3.65%，远低于同期贷款利率，更遑论“过高”。
3.2 三年零违约金之荒谬性
以江苏南通崇川法院支持的案例作对比：逾期交房被判决支付合同价款30%违约金（5460万元），理由为“违约金兼具补偿与惩罚”。两案相较，显失横向均衡。
3.3 自由裁量之“同案不同判”危机
当“零违约金”成为常态，实质系法院以公平原则之名行“父爱式”干预之实，最终消解违约金的履约担保功能，诱发道德风险。
司法政策之纠偏路径
4.1 举证责任再分配
明确：开发商主张调低或免除违约金，须就“守约方无损失或损失显著低于约定”承担具体、充分之举证，否则承担不利后果。
4.2 格式合同强制备案与不利解释
借鉴重庆等地做法，将含违约金条款的商品房买卖合同纳入强制备案与实质审查范围；存在歧义时，作不利于开发商的解释。
4.3 示范裁判与类案强制检索
最高人民法院应发布指导案例，确立“逾期即应支付违约金，除非开发商证明约定显失公平”之裁判规则，并要求各级法院在类案中强制检索并参照适用，防止“零违约金”判决继续蔓延。
结论，逾期交房三年却分文不判违约金之判决，既违反合同严守与举证责任分配的法定框架，也背离违约金制度的风险分配本意，更在结果上造成显著不公。通过举证责任再分配、格式条款规制与示范裁判机制，方能回归“让违约者付出代价，让守约者得到保障”的法治常态。
本文撰稿律师：宋府育
北京翰汇律师事务所律师
现任北京翰汇律师事务所主办律师。主要研究领域为商品房集体案件维权诉讼、企业关停诉讼、违法建设理论与实务、民事案件与行政案件交叉解决等。提倡采取多元纠纷解决机制，追求委托人利益的最大化。执业理念：诉讼是最后的维权手段，律师是当事人与法律的桥梁，为业先立德以专业知识，实务经验为核心输出，注重解决律师实际工作的重点和难点，兼顾理论与实战的一流水平律师。
