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发布时间：2025-08-12
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买房时只顾着砍房价，交房时却被突如其来的税费吓一跳 —— 这是很多购房者的共同经历。实际上，买房的税费支出可能占到房款的 5%-10%，一套 100 万的房子，税费甚至可能超过 10 万。提前算清税费账，不仅能避免预算超支，还能通过合理规划省下几万块。今天就把买房必交的税费讲明白，让你明明白白交钱，不花一分冤枉钱。
一、契税：首套二套差一倍，面积是关键
契税是买房必交的 “大头” 税费，税率高低主要看两个因素：房屋面积和购房套数。根据现行政策，契税征收标准清晰分明：
首套房：90平方米及以下的，税率1%；90平方米以上的，税率1.5%。
二套房：无论面积大小，税率直接升至3%（部分城市为 2%，以当地政策为准）。
比如买一套100万的首套房，若面积89平，契税只需1万；若面积91平，契税则为1.5万；如果是二套房，不管面积大小，契税都要3万。很多人不知道的是，“首套房” 认定以家庭为单位（夫妻及未成年子女），名下无房的购房者可享受首套优惠。建议买房前先到不动产登记中心开具 “无房证明”，避免因套数认定错误多交税费。
二、增值税：满2年能省5万，年限别忽视
增值税及附加（含城市维护建设税、教育费附加等）是二手房交易中的重要税费，新房由开发商承担，购房者无需担心。二手房的增值税缴纳规则很简单：房本满2年免征，不满 2年按5.3%缴纳。
一套100万的二手房，若房本刚满1年，增值税需交5.3万；若房本满2年，这笔钱就能全额省下。曾有购房者急于买房，没留意房本还差3个月满2年，过户时多交了5.3万增值税，事后追悔莫及。建议购买二手房时，尽量选择房本满2年的房源，若遇到心仪房源未满2年，可协商延后过户，等满2年后再办理手续，轻松省下几万块。
三、个税：满五唯一可全免，查清楚再下单
个人所得税是二手房交易中由卖方承担的税费，但实际交易中常由买方代缴，最终计入购房成本。个税税率通常为 1%（或差额的20%，一般按1% 简易征收），但满足 “满五唯一” 条件可全额免征——即房产证满5年，且是房东在全国范围内的唯一住房。
一套100万的二手房，若不满足满五唯一，个税需交1万；若满足条件，个税一分不用花。很多购房者没提前核实房东住房情况，过户时才发现要多交1% 的个税。建议签合同前要求房东提供 “唯一住房证明”，并在合同中约定 “若因房东隐瞒住房套数导致多交个税，由房东承担”，避免事后扯皮。
四、其他税费：小额支出别忽略，细节要留意
除了上述三大税费，买房还涉及一些小额税费，虽然金额不高，但提前了解能避免措手不及：
印花税：税率0.05%，100万的房子只需交500元，部分城市已免征。
登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套，由买方承担。
测绘费：若房屋面积存在争议需重新测绘，费用约1.36元/平方米。
这些小额税费加起来通常不超过1000元，但需注意：新房的测绘费由开发商承担，二手房若首次办理房产证已缴纳，无需重复支付。
省钱攻略：做好这三步，税费少一半
（一）优先选 “满五唯一 + 满二” 的二手房
同时满足 “满五唯一” 和 “满二” 的房源，可免征个税和增值税，只需交契税即可。一套100万的房子，比不满二、不唯一的房源能省下6.3万税费，相当于多赚半年工资。
（二）合理规划购房时间和套数
若家庭有改善住房需求，可先卖后买，保持名下无房状态再购房，享受首套契税优惠；新婚夫妻可婚前各自购买一套90平以下住房，均按1% 交契税，比婚后买二套房省2% 税费。
（三）保留所有缴费凭证
契税发票、增值税发票、个税完税证明等都要妥善保存，未来卖房时，这些凭证可用于计算 “购房成本”，减少差价部分的税费。比如当初100万买房交了1.5万契税，未来150万卖出时，计税基数可按101.5万计算，少交0.075万个税。
税费算清楚，买房不糊涂
买房的税费高低，取决于房源选择和事前规划。首套房选90平以下能省契税，二手房选满五唯一能免个税，满2年能免增值税——这些规则看似简单，却能帮你省下几万甚至十几万。
建议买房前先做三件事：到不动产登记中心查套数，核实房源房本年限和房东住房情况，按最大优惠幅度预估税费。签约时在合同中明确税费承担方和优惠条件，缴费后保留好所有凭证。记住，买房不仅要看房价，更要算清税费账，把每一分钱都花在明处，才能真正实现 “买房不亏”。
