“销售拍着胸脯说房子没抵押，签完合同才发现早被开发商押给银行了！”不少购房者都遭遇过这种“晴天霹雳”——满心期待的房子，突然成了银行的“抵押品”，不仅房产证办不了，还可能面临房子被拍卖的风险。但根据最高法最新司法解释，只要符合特定条件，购房者的居住权能优先于银行抵押权，广州就有购房者靠这一规定，成功让银行解除抵押、拿到房产证。掌握这些法律知识和避坑技巧，能帮你守住 “安居梦”。

最高法的司法解释，给购房者吃下了“定心丸”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确：在金钱债权执行中，购房者购买的是用于居住的住宅，已签订合法有效的购房合同，且在法院查封前已全款支付（或在一审庭审结束前补齐全款），同时该房屋是购房者及其家庭成员唯一住房的，购房者有权排除银行等抵押权人的执行。简单说，只要你买的是自住房、钱已付清（或能及时补清），就算房子被开发商抵押，你的居住权也能排在银行前面，银行不能随便拍卖你的房子。

广州的典型案例，就生动体现了这一规定的效力。某购房者 2022年全款购买一套住宅，签合同时开发商隐瞒了房屋已抵押给银行的事实。2023年银行因开发商欠款申请拍卖该房屋，购房者向法院提出异议。法院审理发现，该房屋是购房者唯一住房，且已全款支付，最终判决购房者的权利优先于银行抵押权，银行不得拍卖房屋，开发商需配合解除抵押。最终购房者成功办理了房产证，避免了“钱房两空”的悲剧。这一案例说明，法律明确保护刚需购房者的居住权益，就算开发商违规抵押，购房者也有维权的底气。

不过，享受这一“优先权”有三个关键条件，缺一不可。第一，房屋性质是住宅且用于自住，商铺、写字楼等商业房产不适用；第二，已签订合法购房合同，且合同在房屋被抵押、查封前签订；第三，已全款支付或在一审前补齐全款，贷款购房需已还清全部贷款（若仅支付部分房款，需在庭审前补足）。同时，若购房者名下还有其他可用于居住的房屋，可能无法享受优先权。比如某购房者已有一套住房，又全款买了第二套被抵押的房子，法院就未支持其排除执行的请求，因为不符合“唯一住房”的条件。

买房前的“查抵押”步骤，绝不能省。很多购房者被销售的“口头保证”忽悠，没核实房屋抵押情况就签合同，最终陷入纠纷。其实查询房屋抵押状态很简单：携带身份证到房屋所在地的不动产登记中心，申请查询“房屋权属及抵押信息”，几分钟就能知道房子是否被抵押、抵押给了哪家机构。也可以通过当地不动产登记中心的官方网站或APP，在线查询房屋抵押状态。

资金打进监管账户、合同网签备案，是双重保障。就算没查到抵押，付款和签约环节也得警惕。根据规定，购房款必须存入开发商在住建部门备案的 预售资金监管账户，这个账户的资金受政府监管，开发商不能随意挪用，能避免因开发商将房款用于偿还其他债务，导致房屋抵押无法解除。同时，购房合同要及时办理网签备案，网签后房屋的交易状态会被登记在不动产系统中，能有效防止开发商 一房两卖或再次抵押。

发现开发商隐瞒抵押，要第一时间固定证据、及时维权。一旦发现房子被抵押，先收集证据：销售的口头承诺录音、聊天记录，开发商的宣传资料（若承诺“无抵押”），购房合同、付款凭证等，这些能证明开发商存在欺诈行为。然后分两步维权：第一步，与开发商协商，要求其在约定时间内解除抵押并办理房产证，若开发商拖延，可发书面催告函；第二步，协商不成可提起诉讼，主张开发商违约，要求解除合同、退还购房款并赔偿损失，或要求开发商继续履行合同、解除抵押。若银行已申请拍卖房屋，要及时向法院提出执行异议，主张自己的居住权优先。

需要注意的是，贷款购房的购房者，维权难度会稍大。若仅支付了首付、办理了按揭贷款，未全款支付，可能无法直接享受“居住权优先”，需先与银行协商提前还清贷款（或在诉讼中补齐全款）。建议贷款购房者发现房屋被抵押后，及时与银行沟通，说明情况，避免银行因开发商违约而要求购房者提前还贷，同时尽快通过法律途径要求开发商解除抵押。

买房是人生大事，遇到“隐性抵押”别慌，法律会优先保护刚需购房者的居住权益。但更重要的是“防患于未然”：买房前查抵押、付款进监管账户、合同及时网签备案，这三步能帮你避开大部分抵押纠纷。若不幸遭遇开发商隐瞒抵押，记住及时收集证据、咨询专业律师，用法律武器维护自己的合法权益——你的“安居梦”，不该被开发商的违规操作击碎。