一、先明确：开发商隐瞒抵押卖房，属违法行为

首先要清楚，法律对开发商的这种行为有明确禁止性规定。根据《民法典》《商品房销售管理办法》等相关法律，开发商在销售房屋时，必须向购房者如实告知房屋的权利状态（包括是否存在抵押、查封等情况）；若故意隐瞒房屋已抵押的事实，将房屋出售给购房者，不仅违反合同诚信原则，更构成违法，需承担相应的法律责任。

这种行为的核心违法点在于“隐瞒与欺诈”：开发商明知房屋已设定抵押，却不向购房者披露，导致购房者在不知情的情况下签订购房合同、支付房款，最终面临“房子被银行申请拍卖”的风险。购房者无需自认倒霉，也不用被开发商的“拖延话术”忽悠，法律赋予了明确的维权权利，只要及时行动，就能依法追责。

二、第一步：全面留存证据，为维权筑牢基础

遇到房子被抵押的情况，首要任务是收集并固定全套证据，这是后续申请保全、起诉的关键。需要重点留存三类证据，一个都不能少：

第一类是购房相关凭证，包括正式的《商品房买卖合同》（无论是纸质版还是网签备案版）、首付款发票或收据、银行转账记录（需备注“购房款”）、按揭贷款合同（若有）等。这些证据能直接证明你与开发商存在合法的房屋买卖关系，以及你已按约定支付房款的事实。

第二类是房屋抵押的证明材料，可以通过不动产登记中心查询并打印房屋的“权属登记信息表”，表中会明确记载房屋的抵押登记时间、抵押权人（通常是银行）、抵押期限等信息。若开发商拒绝提供抵押信息，也可委托律师向登记中心申请查询，获取官方出具的抵押证明，这是证明开发商“隐瞒抵押”的核心依据。

第三类是沟通记录，包括与开发商销售、客服的聊天记录（微信、短信等）、通话录音、书面催告函（需留存邮寄凭证）等。若开发商在沟通中曾承诺“房屋无抵押”“会尽快解押”，这些记录能进一步佐证其隐瞒行为，增强维权的说服力。

证据收集后，建议整理成纸质档案和电子备份，避免因证据丢失影响后续维权。

三、关键招：申请“双保全”，阻止开发商继续侵权

证据留存完毕后，要尽快向法院申请两项重要保全措施，从源头阻止开发商进一步处置房屋或转移资产，为维权争取主动：

1.财产保全：冻结开发商可执行资产

向法院申请财产保全，请求冻结开发商的银行账户、名下其他房产、车辆、股权等可执行资产。这样做的目的是防止开发商在诉讼期间转移资金、变卖其他资产，确保后续胜诉后能顺利拿到赔偿款或追回房款。申请时需向法院提供开发商的财产线索（如银行账号、房产地址等，可通过企业信用信息公示系统、不动产登记中心查询获取），并按法院要求提供担保（可通过保险公司出具保函，费用通常较低）。

2.行为保全：禁止开发商处置抵押房屋

除了财产保全，还可申请“行为保全”，请求法院裁定禁止开发商继续处置已抵押的房屋（包括再次出售、出租、增设其他抵押等）。这一措施能直接阻止开发商对房屋的后续侵权行为，避免房屋因开发商的违规操作面临更复杂的权利纠纷（如被其他债权人申请拍卖），为购房者争取更多时间与开发商协商解押或通过诉讼解决问题。

通过“财产保全+行为保全”的组合措施，能对开发商形成有效约束，迫使对方正视问题，主动与购房者协商解决方案，减少维权周期和成本。

四、最大化权益：若属欺诈，可主张“房款+1倍赔偿”

如果能证明开发商的行为构成“欺诈”，购房者的维权权益会进一步升级——除了要求开发商退还全部已付房款（包括首付、已还房贷等），还能主张不超过已付房款1倍的额外赔偿。

认定“欺诈”的核心标准是：开发商在销售房屋时，明知房屋已抵押，却故意向购房者隐瞒该事实，且该隐瞒行为直接导致购房者作出错误的购房决定。只要能通过证据（如抵押登记时间早于购房合同签订时间、开发商未在合同中提及抵押事宜、沟通记录中存在虚假承诺等）证明这一点，法院就可能支持“赔偿请求”。

需要注意的是，赔偿金额以“已付房款”为上限，而非房屋总价，但这笔赔偿能有效弥补购房者的利息损失、维权成本等，是对开发商违法行为的有力惩戒。

五、别忽视：维权有“时效”，3年内必须行动

最后要特别提醒，购房者维权时一定要注意“诉讼时效”这一关键节点。根据《民法典》规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，从购房者知道或应当知道房屋被抵押、权利被侵害之日起计算。

超过3年未主张权利，若开发商以“时效已过”为由抗辩，购房者可能会丧失胜诉权，即便证据充分，也难以通过法院追回权益。因此，一旦发现房屋被抵押，要立即启动维权流程，不要被开发商的“拖延战术”迷惑，更不能因“怕麻烦”而搁置，该强硬时必须强硬，及时通过协商或诉讼维护自身权益。

总之，面对开发商隐瞒抵押卖房的情况，购房者无需恐慌，也不必妥协。法律已明确划定开发商的违法边界，只要按“留存证据—申请保全—主张赔偿”的步骤推进，同时牢记3年诉讼时效，就能在维权中占据主动。房子是一辈子的心血，绝不能让开发商的违规操作毁了安居梦，主动维权才是守护权益的唯一途径。