经典案例
发布时间：2025-05-30
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案情简介:
新疆某市商业广场项目采用售后包租模式销售商铺，众多业主购买后遭遇运营方违约、租金拖欠等问题，权益严重受损。业主们委托北京翰汇律师事务所陈华律师维权。陈华律师在调查中发现，该项目存在违法核发施工许可证的情形 —— 建设单位在未完成法定前置审批、不符合施工条件的情况下，取得住建局核发的施工许可证，导致项目建设程序违规，进而引发后续售后包租纠纷。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
案件难点：
行政诉讼原告资格的司法认定争议：一审法院以 “无诉的利益” 驳回起诉，本质是对业主是否具备行政诉讼原告资格的否定。根据《行政诉讼法》，需证明行政行为对业主合法权益产生实际影响。但司法实践中，对 “利害关系” 的认定标准存在弹性，尤其在涉及多人利益的商业地产项目中，如何界定个体业主与行政许可行为的关联性，存在较大争议空间。
行政程序与司法救济的衔接障碍：从住建局超期不作为到行政复议未支持，再到一审程序受阻，案件经历了 “查处申请→复议救济→诉讼维权” 的完整行政争议解决链条，每个环节均面临程序期限冗长、举证责任分配复杂、法律适用不统一等问题，对律师团队的程序推进能力提出极高要求。
违法行政行为的证据固定难度：施工许可核发涉及规划、土地、消防等多部门前置审批文件，律师团队需从住建局档案中调取原始审批材料，比对法定要件，证明核发行为存在 “材料虚假”“程序缺失” 等违法情形。而行政机关可能以 “内部流程” 为由拖延提供证据，增加了违法事实的证明难度。
承办亮点：
原告资格的递进式论证策略：针对一审“无诉的利益” 的驳回理由，陈华律师在上诉中构建三层论证逻辑：法律明文规定——依据《行政诉讼法》第十二条，业主作为商品房购买者，施工许可违法直接影响其对商铺合法权益的实现，属于“与行政行为有利害关系” 的适格原告；实际损害后果——提供租金损失证明、商铺无法正常使用的证据，证明施工许可违法与业主财产权益损害之间存在直接因果关系；司法案例援引——引用最高人民法院关于“业主对涉及房地产开发的行政许可行为具有原告资格” 的指导案例，强化论证的权威性，最终说服二审法院支持原告资格认定。
行政程序与司法救济的协同推进：行政查处精准定位——向住建局提交的查处申请中，详细列明施工许可违法的具体条款（如违反《建筑工程施工许可管理办法》第四条关于前置条件的规定），迫使行政机关进入处理程序；复议诉讼无缝衔接——在复议机关作出维持决定后，立即提起诉讼并申请法院调取行政机关内部审批记录，形成“程序倒逼 + 证据突袭” 的维权节奏，有效打破行政机关的程序拖延策略。
司法程序转折中的关键证据运用：在二审中，陈华律师提交新证据—— 开发商与住建局的沟通函件，显示施工许可核发时存在 “容缺审批”“先发证后补材料” 等违规操作，且部分审批材料系伪造。这些证据直接证明行政行为违法性，为二审法院认定 “业主权益与施工许可存在直接利害关系” 提供了关键支撑。
进展结果：
二审法院作出终审裁定，明确业主作为商品房买卖合同的相对人，对影响其标的物合法性的行政许可行为具有诉的利益，依法撤销一审驳回起诉的裁定，指令一审法院继续审理。这一裁定为案件进入实体审查阶段奠定基础，意味着业主关于 “违法核发施工许可” 的诉求将接受法院实质审理。
