经典案例
发布时间：2025-07-03
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案情简介：
张某等多位当事人几年前购买了位于上海市一处商铺，该商铺具备较高商业价值，部分由经管公司负责对外出租经营，前期经营状况良好。然而自2022 年起，经管公司突然停止向张某等业主返租，业主们多次主动联系公司催讨租金，均未得到有效回应。面对租金长期拖欠、合法权益受损的困境，业主们委托北京翰汇律师事务所张弛律师代为维权。
张弛律师接手案件后发现，类似遭遇的业主不在少数，且纠纷涉及商业租赁、合同履行等复杂法律关系。为全面维护业主权益，律师团队决定双管齐下，同步推进针对经管公司不作为的行政诉讼，以及为业主提起索要租金的民事诉讼，一场维护业主财产权益的法律行动正式拉开帷幕。
律师介绍：
张弛律师
2015年获得法语翻译硕士学位，中国政法大学民商法方向硕士在读，曾在世界百强外企任职7年，具有丰富的与政府机关沟通经验。擅长商品房买卖纠纷、征地拆迁、婚姻家事、合同纠纷/仲裁等领域。
案件难点：
1. 合同关系错综复杂：售后返租模式下，存在业主与开发商的买卖合同关系、业主与经管公司的托管合同关系、经管公司与承租人的租赁合同关系等多重法律关系。各合同条款相互关联又存在差异，理清权责关系、明确违约主体和责任承担方式，需要精准的法律分析和细致的合同解读。
2. 证据收集与固定困难：业主手中多为与经管公司签订的托管合同，对于经管公司与承租人之间的租赁细节、经营收益等情况缺乏了解，难以掌握经管公司实际履约能力和违约证据。且租金拖欠时间较长，相关财务数据、租赁记录等证据可能存在缺失或篡改风险，给证据收集和固定带来极大挑战。
3. 后续收益保障不确定性：即便通过诉讼胜诉追回部分租金，若不能有效解决后续租赁管理问题，业主未来收益仍无保障。经管公司可能因经营不善继续拖欠租金，或在合同解除后出现承租人流失、租金降低等情况，如何建立长效收益保障机制，成为维护业主权益的重要挑战。
承办亮点：
双轨并行诉讼策略制定：张弛律师团队精准分析案件，创新性地采用行政诉讼与民事诉讼并行的维权策略。行政诉讼方面，针对经管公司违规行为向相关行政部门提起监督申请，借助行政权力施压；民事诉讼中，以托管合同为依据，明确经管公司违约责任，多维度维护业主权益，拓宽维权路径。
全面深入的证据调查：组建专业调查小组，通过合法途径获取经管公司的财务报表、租赁合同等关键证据。同时，指导业主收集保存催讨租金的聊天记录、通话录音等资料，构建完整证据链条。通过细致的证据梳理和分析，为诉讼提供坚实事实依据，增强胜诉把握。
高效的诉讼程序协调：在行政诉讼和民事诉讼推进过程中，律师团队建立严格的案件管理机制，明确各诉讼阶段的时间节点和工作重点。加强与法院、行政机关的沟通协调，及时反馈案件进展，避免程序冲突。合理安排举证、庭审等工作，确保两种诉讼相互配合、协同推进，提高维权效率。
创新合同关系重构方案：在诉讼过程中，针对业主未来收益保障问题，律师团队提出创新性解决方案。推动部分业主与经管公司解除原始托管合同，协调业主、经管公司和承租人签订三方协议，明确承租人直接向业主支付租金，从合同层面重构租赁关系，有效保障业主未来持续收益，从根本上解决纠纷。
案件结果：
在张弛律师团队的不懈努力下，行政诉讼和民事诉讼均取得全面胜诉。法院判决经管公司向业主支付拖欠的租金及违约金，行政机关对经管公司的违规行为进行查处。更重要的是，通过律师团队推动的合同关系重构方案，部分业主与承租人签订三方协议，实现租金直接支付，保障了未来收益。业主们对案件结果表示高度满意，此次维权行动不仅追回了拖欠租金，更建立了长效收益保障机制，切实维护了业主的合法财产权益。
价值总结：
通过双轨诉讼策略和合同关系重构，全面维护了业主的租金收益权和财产权。解决了长期困扰业主的租金拖欠问题，建立了稳定的租金收取模式，增强了业主对投资商铺的信心。张弛律师团队在案件中展现出的专业法律素养、创新维权思维和高效执行能力，充分证明专业律师在复杂商业纠纷中的重要作用。能够为当事人提供全方位、多层次的法律服务，帮助当事人突破维权困境，实现合法权益最大化，体现了律师行业在法治社会建设中的重要价值。
