经典案例
发布时间：2025-09-07
点击次数：
案情简介：
当事人刘某等四十余位业主在黑龙江某市购置一套商品房，根据购房合同约定，开发商应按时交付房屋，但实际交付时间逾期长达三年。尽管房屋最终完成交付并投入使用，可逾期三年期间，业主们因无法按时入住，不得不承担额外的租房成本、资金占用损失等，合法权益遭受损害。为追回逾期损失，集体委托北京翰汇律师事务所张弛律师代理维权。
律师介绍：
张弛律师
2015年获得法语翻译硕士学位，中国政法大学民商法方向硕士在读，曾在世界百强外企任职7年，具有丰富的与政府机关沟通经验。擅长商品房买卖纠纷、征地拆迁、婚姻家事、合同纠纷/仲裁等领域。
案件难点：
1. 行政诉讼立案受阻，维权初期路径受限：初期选择行政诉讼路径，旨在通过行政部门监管推动问题解决，但因行政诉讼立案对“行政行为违法性”“原告利害关系” 等要求严格，案件未能顺利立案，导致维权失去一条重要途径，需快速调整策略，否则易陷入维权无门的困境。
2. 业主分散，诉求与证据协调难：四十余位业主的购房时间、合同约定的交付日期、逾期时长及实际损失（如租房金额、资金成本）存在差异，需统一诉讼主张与赔偿计算标准，同时要收集每位业主的购房合同、付款凭证、租房合同等个性化证据，协调难度大，易因证据不齐或诉求分歧影响诉讼效率。
3. 违约金计算标准争议大：购房合同中可能未明确约定逾期交付违约金的具体计算方式，或约定的标准过低（如日万分之零点二），远不足以弥补业主实际损失。需向法院主张按LPR等更合理的标准计算违约金，而这需要充分论证“约定标准过低、不足以弥补损失”，说服法院支持调整，法律适用与事实论证难度较高。
承办亮点：
灵活调整维权路径，以群体民事诉讼突破立案困境：面对行政诉讼立案难，迅速转变思路，一方面，通过联合业主发起群体诉讼，增强维权力量，提高案件关注度；另一方面，民事诉讼对“逾期违约”的事实认定更直接，无需依赖行政部门履职，可直接向开发商主张赔偿，有效避开行政诉讼的立案壁垒，为维权找到新的突破口。
精准论证违约金标准合理性，推动法院调整计算方式：针对违约金标准争议，律师从“约定标准与实际损失的差距”“行业惯例与公平原则”两方面展开论证，一是收集业主租房合同、银行贷款利率等证据，证明日万分之零点二的违约金远低于实际租房成本与资金占用成本；二是引用类似案例与相关法律规定，主张约定违约金过低时，法院可根据当事人请求予以调整，结合LPR作为市场公认的合理利率标准，论证按LPR计算违约金的公平性与合理性，为法院调整标准提供充分依据。
提前预判抗辩理由，全面准备反驳证据：律师预判开发商可能以“不可抗力”抗辩，提前收集两类证据：一是当地疫情防控部门发布的停工通知、复工许可等文件，计算出合理的停工时长，证明“逾期三年远超合理停工范围”；二是通过查询开发商的资金流水、项目建设进度报告，证明逾期主要因开发商自身资金周转困难导致，与不可抗力无直接关联，从根本上削弱其抗辩力度。
案件结果：
法院经审理，采纳了张弛律师的代理意见，对案件作出判决，支持按LPR标准计算逾期交付违约金，判决开发商向业主赔偿相应损失。刘某及其他参与诉讼的业主对该判决结果表示满意，后续案件正按此标准逐步推进审理。
价值总结：
通过联合数十位业主发起群体诉讼，不仅增强了维权的话语权与影响力，还降低了单个业主的维权成本（如诉讼费、律师费均摊），提高了诉讼效率，为分散业主的集中维权提供了可复制的模式。张弛律师在行政诉讼受阻后迅速转换路径，高效统筹群体诉求与证据，精准论证违约金标准，充分展现了专业律师在复杂房产纠纷中灵活应变、化繁为简的核心价值，为业主实现合法权益提供了关键保障，增强了购房者面对逾期交付等问题时的维权信心。
