经典案例
发布时间：2025-10-11
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案情简介：
几年前，三十余位业主在广西某市购置一处预售商品房项目，签订了《商品房买卖合同》，业主均按约定全额支付款项。然而，项目施工至主体封顶后突然停工，开发商因资金链断裂失联，商品房彻底烂尾——业主不仅无法收房，还需继续偿还银行房贷，陷入“房财两空”的困境。多次与开发商、当地住建局沟通无果后，三十余位业主共同委托北京翰汇律师事务所陈华律师维权，核心诉求清晰：推动项目复工或追回购房款，挽回财产损失。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
案件难点：
1. 监管账户信息闭塞，资金去向核查难：业主仅知晓“购房款应入监管账户”，但对具体监管银行、账户账号一无所知；住建局以“监管信息属内部机密”为由，拒绝提供账户详情，导致购房款是否进入监管账户这一核心事实无法核实，维权缺乏关键突破口。
2. 部门职责交叉，监管责任认定难：根据当地规定，市住建局是预售资金监管主管部门，当地区综合行政执法局负责行使住建领域行政处罚权，二者在“预售资金监管查处” 上存在权责交叉。开发商失联后，住建局与执法局相互推诿：住建局称“处罚需由执法局负责”，执法局称“需住建局先确认监管失职”，导致监管责任迟迟无法认定，查处程序难以推进。
3. 行政部门超期推诿，程序推进受阻：业主曾于2024年9月、2025年3月两次通过EMS邮寄《履职查处申请书》，要求核查资金监管情况，但住建局与执法局均未按《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》规定的“60个工作日内办结，最长可延长30个工作日” 时限答复，超期未履职的行为，让维权陷入“申请无回应”的僵局。
承办亮点：
陈华律师围绕“信息公开破局、复议定责纠错、厘清部门权责”制定三步策略，精准破解难点：
信息公开穿透，锁定资金监管漏洞：律师指导业主依据《政府信息公开条例》，向住建局提交《政府信息公开申请书》，明确要求公开“案涉项目预售资金监管协议、监管银行、账户账号及资金流水”。经多轮沟通与法律依据释明（引用《城市商品房预售管理办法》中 “监管信息应依法公开” 的条款），住建局最终提供监管账户详情。律师随即与业主逐一核对购房款支付凭证，发现所有业主的购房款均未进入监管账户，而是被开发商转入关联公司账户，用于非项目支出，“监管形同虚设” 的问题彻底暴露。
复议厘清权责，认定程序违法：针对“部门推诿、超期未答复”，律师代业主向本级政府提起行政复议，重点从两方面论证——明确职责划分，依据当地文件，指出“住建局负责监管、执法局负责处罚”，二者需协同履职，而非相互推诿；认定程序违法，提交EMS邮寄记录、物流签收凭证，证明业主两次申请均超期未获答复，违反法定时限要求，属于行政不作为。同时，律师结合信息公开获取的证据，强调“开发商挪用资金、监管账户未发挥作用”，住建局作为主管部门存在监管失职，执法局未及时处罚也存在履职不到位。
聚焦核心诉求，推动实质查处：复议过程中，律师始终聚焦“追讨挪用资金、推动项目复工”的核心诉求，向复议机关提交《预售资金监管查处法律意见书》，详细说明“若不及时追讨资金，烂尾问题将持续恶化，影响业主基本权益”，并建议“责令住建局与执法局协同履职，优先追讨挪用资金用于项目复工”，为后续处理明确方向。
办案结果：
复议机关采纳陈华律师的代理意见，作出行政复议决定：责令住建局在30日内对业主们的申请做出处理并回复。
价值总结：
本案证明，面对烂尾房困境，业主切勿被动等待。通过信息公开获取监管账户详情，是查清资金去向、锁定监管失职的关键第一步，为后续维权奠定事实基础。当行政部门存在权责交叉、超期推诿时，通过行政复议既能厘清部门职责，又能认定程序违法，倒逼监管部门履职，避免单一依赖民事诉讼导致的周期长、执行难问题。
