经典案例
发布时间：2025-10-15
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案情简介：
云南某市一商品房项目吸引数十位业主购置，业主们签订购房合同并支付房款后，项目却因开发商资金问题陷入烂尾，交房承诺彻底落空。多次维权无果后，业主们委托北京翰汇律师事务所陈华律师团队介入。律师调查时发现关键违法事实：该项目建设用地实为集体土地，但当地住建局却违规为开发商核发了《商品房预售许可证》—— 根据《城市商品房预售管理办法》，仅国有建设用地性质的项目可办理预售许可，集体土地上的商品房销售本就不符合法定条件，住建局的行政许可行为明显违法。为推动问题解决，陈华律师团队决定针对该预售许可违法行为，启动行政查处程序。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
案件难点：
1. 行政机关权责推诿，查处申请遇 “踢皮球”：律师团队先向核发预售许可的市住建局提交查处申请，市住建局却以“县政府已收到相同申请”为由，拒绝履行监管职责，将责任推给下级机关，导致查处程序停滞，业主维权陷入“多头申请、无人处理”的困境。
2. 违法许可认定难，需精准锁定法律依据：集体土地与国有土地的性质区分涉及复杂的土地管理法规，需明确举证住建局在核发预售许可时，是否对土地性质进行了实质性审查；同时要精准引用《城市商品房预售管理办法》《土地管理法》等相关条款，证明许可行为的违法性，避免因法律适用模糊影响查处效果。
3. 烂尾项目关联主体多，后续处理不确定性大：即便查处申请被受理，后续还需面对开发商资金链断裂、集体土地性质难以变更等问题，如何通过查处程序倒逼行政机关承担监管责任，进而为业主争取退房退款或项目盘活机会，成为案件推进的核心挑战。
承办亮点：
陈华律师团队围绕“突破权责推诿、精准法律适用”制定策略，以行政复议为关键抓手，推动案件破局：
精准定位责任主体，直击行政机关推诿漏洞：律师团队深入研究《城市商品房预售管理办法》及当地行政权责划分，明确“市住建局作为预售许可的核发机关，是查处该许可违法行为的法定责任主体”，县政府虽收到申请，但无替代市住建局履行监管职责的法定权限，市住建局的“推诿理由”缺乏法律依据，这一关键认定为后续复议成功奠定基础。
全面固定证据链，强化违法许可认定力度：团队收集项目土地性质证明文件（集体土地使用权证）、预售许可证复印件、业主购房合同等证据，对比《土地管理法》中“集体土地不得用于商品房开发”的规定，以及《城市商品房预售管理办法》中“预售许可需审核土地性质” 的要求，形成完整证据链，清晰证明住建局核发许可时未履行法定审查义务，许可行为违法性无可辩驳。
果断启动行政复议，借力复议机关纠错：针对市住建局“不予处理”的答复，律师团队迅速向其上一级行政机关提起行政复议，在复议申请中重点强调：市住建局作为发证机关，负有“对自身核发的违法许可进行查处”的法定职责，其推诿行为属于“行政不作为”；同时提交完整证据链，请求复议机关撤销原答复，责令市住建局依法处理。
办案结果：
本案通过行政复议程序实现关键突破：复议机关审理后采纳了陈华律师团队的代理意见，最终作出复议决定：撤销市住建局此前“不予处理”的答复，责令其在法定期限内对涉案预售许可违法行为重新作出处理，为后续争取退房退款或项目盘活方案创造条件，业主维权终于摆脱“无人管”的困境，迎来实质性进展。
价值总结：
本案警示业主，购置商品房时不仅要查看预售许可证，还需核实项目建设用地性质（是否为国有土地），避免因行政机关违规许可陷入维权困境；遇到类似问题时，应及时委托律师锁定行政机关违法证据，通过法律程序倒逼监管纠错。
