经典案例
发布时间：2025-10-16
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案情简介：
陕西某市多位业主购置当地一商品房住宅项目，收房时却发现房屋存在多重问题：部分房屋装修粗糙、维修隐患频发，部分区域采光严重不足，且小区整体消防验收未通过，无法达到法定交付标准。业主们最初以“房屋质量不达标”为由，坚决要求退房，并委托北京翰汇律师事务所宋府育律师团队维权。宋府育律师介入后，通过梳理案件证据、分析法律适用及开发商履约能力，发现退房诉求面临周期长、执行难的风险——开发商资金链紧张，即便胜诉也可能难以返还购房款。经与业主充分沟通，最终将维权诉求调整为“追责降配交付+主张违约责任”，通过行政查处固定违法证据，再以民事诉讼索赔，形成“行政+民事”联动的维权路径。
律师介绍：
宋府育律师
现任北京翰汇律师事务所主办律师。主要研究领域为商品房集体案件维权诉讼、企业关停诉讼、违法建设理论与实务、民事案件与行政案件交叉解决等。提倡采取多元纠纷解决机制，追求委托人利益的最大化。执业理念：诉讼是最后的维权手段，律师是当事人与法律的桥梁，为业先立德以专业知识，实务经验为核心输出，注重解决律师实际工作的重点和难点，兼顾理论与实战的一流水平律师。
案件难点：
1. 诉求转化沟通难，业主认知需引导：业主最初对“退房”诉求态度坚决，认为“质量问题就该退钱”，对“追责降配、索赔违约金”的替代方案存在疑虑，需律师反复拆解法律风险（如退房执行难）与实际收益（如快速获赔、保障居住权益），才能达成诉求共识。
2. 质量问题举证难，多类瑕疵需分类突破：案件涉及“消防验收不合格”（行政合规问题）、“装修质量 / 维修隐患”（民事质量问题）、“户型遮阳”（相邻权侵权问题）三类不同性质的瑕疵，需分别通过行政程序、民事鉴定、实地勘察获取证据，证据链构建复杂且耗时。
3. 责任主体认定难，行政与民事衔接复杂：消防验收不合格涉及住建部门监管责任，需通过行政查处确认违法；而逾期交房、采光侵权则属开发商民事违约，需在民事诉讼中关联行政查处结果，如何实现“行政证据民事复用”，避免程序脱节，成为案件推进的关键。
承办亮点：
宋府育律师团队围绕“分类取证、程序联动、精准索赔”制定策略，实现维权突破：
诉求动态调整，平衡权益与可行性：律师通过分析开发商资产状况、同类案例判决结果，向业主明确：“退房”虽符合情感诉求，但可能面临“赢了官司拿不到钱”的困境；而“追责降配 + 索赔”可通过违约金、赔偿款快速弥补损失，同时推动开发商整改房屋，保障后续居住权益。最终用数据与案例说服业主，完成诉求从退房到追责索赔的转化。
行政查处先行，固定关键违法证据：针对“消防验收不合格”这一核心行政问题，律师团队先向当地住建部门提交行政查处申请，要求确认案涉小区消防验收程序违法并责令整改。通过行政程序，成功获取《消防验收不合格整改通知书》，明确开发商未达到法定交付条件的违法事实，为后续民事诉讼提供关键行政证据。
民事举证分层，精准主张多项权益：在民事诉讼中，律师团队将证据分为三类：一是行政查处获取的《消防验收不合格整改通知书》，证明逾期交房的法定事由；二是委托专业机构出具的《房屋质量鉴定报告》，证实装修瑕疵与维修需求；三是实地拍摄的采光数据、户型图纸，结合《民法典》关于相邻权的规定，主张采光侵权赔偿。通过分层举证，清晰界定开发商的多项违约与侵权责任。
案件结果：
本案通过“行政查处+民事诉讼”双路径推进，最终实现业主权益最大化：法院采纳律师提交的行政证据与民事鉴定材料，判决开发商承担三项责任：一是支付逾期交房违约金（按购房款总额及逾期天数计算）；二是赔偿“维修期限妨碍使用费用”（弥补业主因房屋维修无法正常入住的损失）；三是针对采光不足的户型，向业主支付采光侵权赔偿款2万 / 户；同时责令开发商完成房屋维修与消防整改。
价值总结：
本案证明，面对房屋质量问题，退房并非唯一选择。业主应结合开发商履约能力、法律程序周期等因素，在律师指导下选择“收益高、可行性强”的诉求方案，避免因情绪化诉求错失维权时机。
