经典案例
发布时间：2025-10-20
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案情简介：
当事人购置山东某商业项目商铺后，收房时发现商铺套内空间内存在消防管道、总阀、承重 —— 这些公共设施占据了约7平方米的使用面积，导致实际可用空间比购房合同约定的套内面积缩水，直接影响商铺经营布局与使用价值。当事人多次与开发商沟通，要求按套内实际减少面积退还相应房款，却遭到开发商以“消防设施为公共配套、不影响套内面积计算” 为由拒绝。协商无果后，当事人委托北京翰汇律师事务所翟建朋律师团队介入，开启法律维权之路。
翟建朋律师团队初步调查后，将突破口锁定在“竣工备案程序”：通过向当地住建部门申请政府信息公开，调取了案涉商铺所在项目的备案竣工图与设计施工图。对比发现，图纸同交付现状严重不符。据此，律师判断开发商涉嫌提交与实际不符的材料，骗取住建部门出具《建设工程竣工验收备案表》，遂决定以“撤销违法竣工备案” 为核心，提起行政诉讼，将住建部门列为被告、开发商列为第三人。
律师介绍：
翟建朋律师
翟建朋律师，中共党员，中央司法警官学院法学学士，任北京翰汇律师事务所专职律师，秉持崇德尚法博学强警校训，贯彻“受人之托忠人之事”原则，坚持以事实为依据以法律为准则，投身于法律工作。现从事法律工作7年多，参与办理诉讼及非诉案件几百起，擅长行政争议、劳动合同纠纷、劳务纠纷、民间借贷等。
案件难点：
1. 立案环节遇阻，程序启动困难：案件提交法院立案时，遭遇明确阻碍：法院以“竣工备案对于个人权益不产生实际影响”为由，迟迟不予立案，甚至建议当事人通过民事诉讼向开发商主张面积补差，回避行政程序审查。这导致维权第一步就陷入 “立案无门” 的困境，若无法突破此环节，后续证据与主张都无从落地。
2. 证据固定与关联性证明难：一方面，开发商拒绝提供实际施工记录、消防验收材料等关键文件，律师需通过政府信息公开、申请法院调查取证等方式间接获取证据，过程耗时且存在信息不全的风险；另一方面，需证明“备案图纸与实际交付不一致” 并非施工误差，而是开发商故意提交虚假材料 —— 这需要对比图纸标注、现场勘查记录等多类证据，形成完整的因果链，难度较高。
承办亮点：
精准锁定行政违法核心，投诉推动立案突破壁垒：翟建朋律师团队敏锐发现“竣工备案违法” 这一行政漏洞，让案件从单纯的民事纠纷升级为可追究行政责任的行政诉讼，拓宽了维权路径。面对法院不予立案的情况，律师团队并未放弃：整理案件材料、法律依据及法院不予立案材料，向最高人民法院提交投诉申请，明确主张“单个业主作为竣工备案的利害关系人，有权对违法备案行为提起诉讼”，同时引用同类案例论证立案合理性。最终，在最高院的监督推动下，一审法院正式受理该案，为后续维权打开程序通道。
多轮庭审聚焦争议，倒逼责任认定：案件前后历经4 次开庭、1 次调解，律师团队每次庭审都围绕核心争议展开：在庭审中展示备案图纸与现场照片的对比证据，指出开发商提交虚假材料的事实；针对住建部门 “已尽审查义务” 的抗辩，引用《建设工程质量管理条例》相关条款，论证竣工备案不单单是材料收讫，其要履行实质审查义务，且在其明知存在图纸同施工不一致、开发商涉嫌存在提供虚假材料的情况下，仍予以竣工备案，缺乏事实及法律依据，程序也明显违法。多轮庭审的细致博弈，让法院充分查清案件事实，为最终认定违法奠定基础。
联动当事人深度参与，形成维权合力：整个维权过程中，律师团队始终与当事人保持密切沟通：指导当事人拍摄现场视频、收集与开发商的沟通记录、协助参与现场勘查；同时及时同步案件进展，让当事人清晰了解每一步策略与目的。当事人的高度配合与积极参与，不仅为律师提供了第一手证据，也在庭审质证、调解环节增强了主张的可信度，成为案件推进的重要助力。
案件结果：
一审法院经审理后，认定住建部门做出的竣工备案行政行为不具有事实及法律依据，备案程序违法。考虑到案涉项目已交付使用，若撤销竣工备案可能影响其他业主正常使用、涉及公共利益，法院最终判决“确认住建部门竣工备案行为违法，但不予撤销”。判决生效后，住建部门与法院均主动联系当事人与开发商，表示将再次组织调解，推动开发商就“套内面积缩水” 问题与当事人协商补偿方案，目前调解筹备工作已在推进中。
价值总结：
本案警示商铺购房者，收房时若发现面积缩水、设施违规占用空间等问题，除了与开发商协商，还可关注项目竣工备案、消防验收等行政程序的合法性 —— 若能发现开发商通过虚假材料骗取行政许可，可通过行政诉讼施压，为民事补偿谈判争取主动权。案件结果也证明，当事人与律师的默契配合是维权成功的关键。当事人的深度参与能为律师提供精准证据与事实支撑，而律师的专业策略则能让当事人的诉求更具法律依据，二者形成合力，才能更高效地推动争议解决。
