经典案例
发布时间：2025-10-21
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案情简介：
2020 年，内蒙古某市一楼盘开发商将虚拟分割格子铺对外销售，多数业主签订《商品房买卖合同》时，同步签署了10年包租协议，约定“前三年租金直接抵扣房款，第四年起按月支付租金”。然而协议履行中，开发商仅兑现了租金抵扣条款，自第四年起便停止返租，业主多次协商无果。后续开发商通知业主办理房产证，业主们实地查看后发现，所谓“格子铺”仅为图纸虚拟分割，无实际物理隔断，既无法独立经营，也难以转租，完全丧失商业价值，遂集体要求退房退款，但开发商以“合同已履行、房产证可办理”为由拒绝。2023年，数十名业主共同委托北京翰汇律师事务所李月、梅杨律师团队介入，开启维权之路。
律师介绍：
李月律师
毕业于中国政法大学法律硕士学院，执业以来，专注于行政及民事诉讼，包括但不限于征收拆迁、企业关停、行政处罚、合同纠纷。工作认真负责，严谨细致，以维护当事人权益为己任。
梅杨律师
北京翰汇律师事务所专职律师，2019年法律本科毕业，自毕业以来在律所从事法律工作参加工作，具备扎实的法律知识，从业以来主要从事诉讼业务，精通各种法律文书的写作，代理过许多疑难案件，主要涉及民商、行政领域，包括合同纠纷，婚姻家事纠纷，土地纠纷等
案件难点：
1. 程序定性模糊，立案遇阻：案件涉及民事（退房退款、租金违约）与行政（未按规划建设）两类争议，初期法院认为“追究开发商未按规划建设责任，需先经行政复议”，但《行政诉讼法》及司法解释对是否需复议前置无明确规定，导致行政诉讼立案陷入僵局。
2. 核心证据难获取：开发商拒绝提供案涉项目的《建设工程规划许可证》《竣工规划核实报告》等关键文件，业主仅持有购房合同与包租协议，难以直接证明“虚拟分割不符合规划”；同时，开发商删除了与业主的返租沟通记录，租金催讨证据需业主自行拼凑，取证效率低、完整性不足。
承办亮点：
双轨策略破局，民事先行稳信心：律师团队制定“民事追租 + 行政追责”双轨方案：优先针对“租金违约”提起民事诉讼，以租赁协议为核心证据，清晰论证包租协议系双方真实意思表示，合作经营公司停止返租构成根本违约。此举不仅快速固定违约事实，更通过民事案件的推进，稳定了业主维权信心，为后续行政程序铺垫基础。
判例支撑+ 法理沟通，突破行政立案壁垒：针对“复议前置”争议，团队检索全国近3年类似案例，筛选出12份“明示答复拒绝履行以及不完全履行的实体不履行法定职责情形，不属于复议前置。”的生效判例，结合《行政诉讼法》“利害关系人可直接起诉违法行政行为”的规定，形成书面法律意见，与法院立案庭多次沟通。最终法院认可“业主作为商铺买受人，与规划违法行为存在直接利害关系，无需复议前置”，成功为行政诉讼立案。
政府信息公开，锁定规划违法证据：为填补“虚拟分割不符合规划”的证据缺口，团队指导业主向当地自然资源和规划局申请政府信息公开，明确要求调取案涉项目的备案规划图纸与竣工核实材料。对比发现，备案图纸明确标注“商铺需设置实体隔墙，具备独立使用功能”，而实际交付的“格子铺”仅为地面划线，直接证明开发商未按规划建设，为行政诉讼胜诉奠定关键证据基础。
案件结果：
目前，租金纠纷的民事诉讼已取得阶段性胜利：法院判决合作经营公司构成违约，需向业主支付拖欠的租金及违约金，部分业主的判决已生效，律师团队正协助提交强制执行申请。“开发商未按规划建设”的行政诉讼已成功立案，法院已向当地城市管理综合执法局、开发商送达起诉状副本，案件进入证据交换阶段，后续将围绕“虚拟分割是否符合规划要求”“行政部门是否尽到监管责任”展开庭审。若行政诉讼胜诉，将为业主主张“退房退款”提供核心法律依据。
价值总结：
本案警示消费者，面对“租金抵扣房款 + 长期包租”的商铺产品，需重点核实两项信息 —— 一是项目规划文件中是否明确“商铺具备独立物理属性”，二是开发商是否具备持续履约能力，避免因“图纸分割”陷入维权困境。
