经典案例
发布时间：2025-11-03
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案情简介：
河北某商品房小区的12名业主，已在房屋内居住长达十余年，却始终未能拿到房产证。期间，业主们曾委托当地律师维权，尝试与开发商、政府部门沟通，但因问题复杂、责任主体推诿，维权以失败告终。房产证“难产”不仅影响房屋交易、落户等基本权益，更让业主们对房屋产权的安全性充满担忧。2025年，业主们转而委托北京翰汇律师事务所胡迪律师团队介入。胡迪律师接案后，首要任务是厘清办证难的核心症结 —— 通过调取项目档案、查询不动产登记信息，最终锁定关键问题：案涉房屋存在多重抵押，包括开发商早年办理的在建工程抵押、小额贷款抵押，以及一笔未结清的信用社抵押。这些未解除的抵押登记，直接导致不动产登记部门无法为业主办理产权过户手续。针对这一现状，胡迪律师制定“民事+行政”双轨维权策略：民事层面，针对 12 名业主房屋对应的不同抵押情况，分别提起民事诉讼，要求抵押权利人（如信用社、小额贷款公司）及开发商配合涤除抵押登记；行政层面，代理业主向当地不动产登记中心、住建局等部门提起履职申请，要求行政机关介入调查开发商抵押违规行为，并依法协助业主办理房产证。
律师介绍：
胡迪律师
胡迪律师从事五年法律工作，具有丰富的实务经验，拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德，丰富的实践办案经验。主要擅长行政诉讼领域、经济领域、房地产领域、房屋拆迁领域等法律业务。在多年的执业过程中，办案严谨、思路清晰、尽心尽责。凭借自身的实践和努力，始终以维护客户利益最大化为基础，屡次为当事人解决困扰多年问题，收获好评。
擅长领域：商品房延期办证 延期交房 商铺返祖 土地征收 房屋拆迁
案件难点：
1. 多重抵押关系复杂，涤除难度大：房屋同时存在在建工程、小额贷款、信用社三类抵押，涉及开发商、多个金融机构等不同主体，各抵押的债权金额、期限、优先级不同，需逐一沟通协商，且部分债权人对 “涤除抵押” 存在抵触，担心债权无法实现。
2. 维权历史遗留问题多，信任基础薄弱：业主此前已尝试过当地律师维权，却未获成果，对法律途径的有效性产生怀疑，沟通中易出现焦虑、急躁情绪，需要额外投入精力稳定业主心态，同步解释维权流程与进度。
3. 行政与民事程序衔接难：民事案件（涤除抵押）与行政案件（履职查处）需同步推进，但两者的审理周期、法律依据不同 —— 若民事判决未先解除抵押，行政机关无法办理房产证；若行政机关未介入督促，开发商与债权人也可能拖延抵押涤除，需精准把控两者的节奏，避免程序脱节。
承办亮点：
精准定位核心障碍，“一屋一策”破抵押困局：胡迪律师团队为12名业主逐一梳理房屋对应的抵押主体、债权状态，针对不同抵押类型制定差异化诉讼方案 —— 对债权已到期的信用社抵押，重点主张“业主已付全款，抵押不得对抗购房人”；对小额贷款抵押，联合业主与债权人协商“分期代偿部分款项以解除抵押”，避免陷入长期诉讼，高效推进抵押涤除。
民行双轨联动，形成维权合力：在提起民事诉讼的同时，律师同步向行政机关提交履职申请，附上业主购房合同、付款凭证、抵押查询记录等证据，主张“行政机关有义务监督开发商清理抵押障碍，保障业主办证权利”。通过行政压力促使开发商主动与债权人协商抵押事宜，同时以民事判决的预期效力，让债权人意识到“拖延抵押涤除将面临法律强制力”，双向推动问题解决。
主动对接法院，推动实质性纠纷化解：考虑到“仅判决涤除抵押仍可能存在执行难题”，律师在诉讼中主动与承办法官沟通，强调“12名业主已居住多年，办证是基本权益”，建议法院在判决中不仅要求解除抵押，还需明确“开发商、行政机关有协助办证的义务”。最终法院采纳该意见，以实质性化解纠纷为导向作出判决，避免案件陷入判而不执的困境。
案件结果：
法院经审理后，采纳胡迪律师的代理意见，判令各抵押权利人配合解除案涉房屋的所有抵押登记；要求当地不动产登记中心、住建局在抵押解除后协助业主办理房产证，整体办证诉求在4个月内落地。判决生效后，抵押权利人及开发商均按要求履行义务，所有房屋的抵押登记已全部解除。目前，12名业主已陆续向不动产登记中心提交办证材料，处于审核出证阶段，业主们对“12 年无证之困即将解决”充满期待，多次向律师团队表达感谢，称“终于看到了拿到房产证的希望”。
价值总结：
本案的核心价值在于，为“商品房长期无法办证（多重抵押类）”纠纷提供了可复制的维权路径 —— 当办证受阻于开发商抵押时，不能仅依赖单一的民事或行政程序，而应通过“民事诉讼涤除抵押+行政履职督促办证”的双轨策略，既用民事判决破除产权障碍，又用行政压力推动各方配合，形成维权合力。同时，本案也警示开发商与金融机构：不得以抵押为由损害已付全款、实际入住的购房人权益，行政机关亦需积极履行监管职责，切实保障业主的房产证权益，避免历史遗留问题长期拖延。
