经典案例
发布时间：2025-11-11
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案情简介：
2014 年10月，广西某房产经纪公司与客户张某签订《使用权出让合同》，核心约定为：将其名下一处储藏室的9年使用权出让给张某，张某依约履行了相关义务。然而，合同签订后至今，该房产经纪公司始终未向张某交付案涉储藏室，导致张某虽持有使用权合同，却无法实际行使权利。经查，该房产经纪公司在销售案涉储藏室期间，多次公开宣称已获得案涉房产开发商的正式授权，并向张某出具了开发商盖章的委托销售授权书。后续沟通中，开发商也对该授权事实予以明确认可。在此期间，张某曾多次通过电话、书面函件等方式，要求房产经纪公司按合同约定交付储藏室，但对方始终以“项目调整”“产权尚未理清”等理由拖延，拒绝履行交付义务。为维护自身合法权益，张某委托北京翰汇律师事务所郭昌通律师介入维权。郭昌通律师接案后，迅速梳理合同条款与案件事实，明确核心诉求：要求房产经纪公司按合同约定交付储藏室，或承担违约责任。最终，在律师的协助下，张某向法院提起诉讼，主张房产经纪公司的违约行为损害其合法使用权。
律师介绍：
郭昌通律师
谦逊稳重、积极进取、尽职尽责、有较强的团队意识，理论功底深厚，力争为委托人提供高效、专业的法律服务。毕业于山东大学，法律硕士研究生。本科就读于郑州大学，取得法学和文学学士学位。多次获得优秀研究生、国家奖学金、校三好学生等荣誉。
案件难点：
1. 授权关系复杂，责任主体易混淆：房产经纪公司持有开发商的销售授权书，且开发商认可该授权，可能导致责任主体认定模糊 —— 房产经纪公司可能主张“交付义务应由开发商承担”，开发商则可能以“仅授权销售，未授权交付”推脱，需厘清授权范围与履约责任的归属。
2. 违约证据固定难：合同签订时间距今较久，张某此前的催交多为口头沟通，书面证据留存不足。
承办亮点：
厘清授权与履约责任，锁定核心被告：郭昌通律师重点审查开发商出具的授权书，明确授权范围包含“储藏室使用权出让、合同签订及相关履约事宜”。结合《民法典》关于委托合同的规定，论证“房产经纪公司作为受托方，在授权范围内签订的合同，其履约义务应由自身直接承担，开发商仅为授权方，不直接承担交付责任”，成功锁定房产经纪公司为核心违约主体，避免责任推诿。
聚焦核心诉求，简化诉讼争议：诉讼中，律师聚焦“合同已成立生效，张某已履行义务，房产经纪公司未交付储藏室构成根本违约”这一核心，引用《民法典》 “当事人应全面履行合同义务”的规定，明确主张“房产经纪公司需按合同约定交付储藏室”，逻辑清晰、诉求明确，降低法院审理难度，提高胜诉概率。
办案成果：
法院经审理后，全面采信郭昌通律师提交的证据与法律论证意见，认定案件事实清楚、证据充分：张某与房产经纪公司签订的《使用权出让合同》合法有效，房产经纪公司持有开发商合法授权，应按合同约定履行交付义务；其长期拒绝交付的行为已构成根本违约，损害了张某的合法使用权。最终，法院判决支持张某的全部诉讼请求，判令广西某房产经纪公司限期内，向张某交付案涉储藏室。判决生效后，房产经纪公司未提起上诉，目前已着手履行交付义务。张某对维权结果高度满意，对郭昌通律师的专业高效服务给予充分认可。
价值总结：
本案的核心价值在于为“使用权出让合同纠纷”提供了清晰的维权路径 —— 当受托方持有合法授权签订使用权出让合同后，其未按约定交付使用权的，应直接承担违约责任。当事人维权时，关键在于厘清授权范围与履约责任主体，通过补充固定催交记录、授权文件等证据，聚焦“合同履约”核心诉求，避免陷入无关争议。
