经典案例
发布时间：2025-11-12
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案情简介：
2018年起，江苏某市一商品房项目的1号楼、2号楼业主陆续与开发商签订购房合同，部分业主全款支付，多数选择贷款购房，且大部分房屋已完成网签备案。合同明确约定2022年为集中交付时间，但交房前夕，开发商因资金链断裂导致项目停工延期，业主们的收房计划落空。多次上访后，业主们得知项目存在严重规划违建问题：一是住宅部分超批准层数建设，二是实际占用土地面积超出规划批复范围，三是2号楼原规划部分被开发商擅自改建为商用公寓，改变了房屋使用性质。这些违建问题直接导致项目无法通过竣工验收，而此时有业主尝试通过民事诉讼维权并申请财产保全，却被告知开发商已进入破产程序，且该项目为政府重点关注的保交楼项目，暂无法采取保全措施，民事维权路径陷入僵局。为打破“收房无门、办证无望”的困境，项目全体业主集体委托北京翰汇律师事务所李心一律师团队介入维权。
律师介绍：
李心一律师
2013年-2021年，多年来从事重大项目投融资及资产管理相关工作。包括项目（以商业、地产为主）立项、评估、可行性研究；投资分析、投融资管理。2022年通过司法考试后直接进入法律行业工作，成为执业律师。具有严谨的逻辑思维能力和高度负责的工作态度。在工作中严谨、细心，希望通过自身的法律思维及责任态度维护当事人的合法权益。
擅长领域：民商事、商品房买卖行政纠纷及植物新品种知识产权侵权责任纠纷
案件难点：
1. 开发商破产+违建双重障碍，民事维权失灵：开发商破产导致业主无法通过诉讼保全、强制执行等民事途径追索权益，而违建引发的验收不合格是办证核心症结，整改需协调规划、住建等多部门，流程复杂且周期长，单纯民事程序难以推动。
2. 行政监管与保交楼平衡难：项目为政府重点关注的保交楼项目，行政部门需兼顾“保交付” 与“整改违建”双重目标，初期对业主的诉求存在回应顾虑，协调推进力度不足，如何撬动行政机关主动履职成为关键。
3. 违建整改信息不透明：开发商前期对违建情况隐瞒，业主通过上访仅获零散信息，项目规划批复、违建整改方案、验收进展等关键信息缺失，给维权策略制定带来极大阻碍。
承办亮点：
信息公开破局，摸清项目全貌：李心一律师团队接手后，首要任务是破解信息不对称难题，指导业主向市自规局提交政府信息公开申请，全面调取项目规划批复文件、违建核查记录、验收进展说明等材料，精准锁定“超层建设、违规占地、性质改建”三大核心违建问题，以及“住宅规划验收已过、商业部分未完成”的关键进展，为后续维权奠定事实基础。
行政履职精准发力，靶向推动部门介入：针对“未竣工验收备案、商业部分未规划验收”两大办证障碍，律师团队协助业主分别向市住建局、自规局提交《履行法定职责申请书》，明确主张“行政机关有义务监督开发商整改违建、推进验收流程，保障业主收房及办证权益”，避免笼统维权导致的责任推诿，倒逼行政机关直面问题并作出实质回应。
兼顾多元诉求，实现“收房+物权保障”双突破：律师团队充分考虑业主诉求差异，一方面推动开发商与住建局沟通，促成“报备后可收房装修”的阶段性成果，满足部分业主的居住需求；另一方面聚焦“办证”核心诉求，与自规局反复沟通，最终争取到“办理预告登记”的稳妥方案，通过物权预告登记锁定业主对房屋的合法权益，防范开发商破产清算中的权益受损风险。
办案结果：
目前，本案已取得阶段性重大成果：一是业主已收到收房装修通知，可凭相关材料入场装修，长期 “望房兴叹” 的困境得到缓解；二是市住建局、自规局均对业主的履职申请作出积极明确的书面回复，详细告知项目整改与验收进展，不再回避核心问题；三是市自规局明确指引业主前往不动产登记中心办理房屋预告登记，通过法定登记程序保障业主的物权期待权，为后续正式办理房产证铺平道路。业主们对“先收房装修、再保障办证”的维权成果高度认可，对李心一律师团队“精准施策、兼顾实效”的专业能力给予充分肯定。
价值总结：
本案的核心价值在于为“开发商破产+规划违建”类商品房维权提供了可复制的破局路径 —— 当民事维权因开发商破产陷入僵局时，可通过“信息公开摸清事实+行政履职推动监管”的行政维权路径，撬动行政机关履行监管职责，既推动解决收房的迫切需求，又通过预告登记等法定方式锁定物权权益，实现居住权与产权的双重保障。
