经典案例
发布时间：2025-11-17
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案情简介：
2020年4月，委托人郑某与甘肃某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得当地一商业广场商品房。该项目系商业广场分割销售，郑某购置的商铺本计划用于出租获取收益。合同中关于办证的约定却暗藏矛盾：一方面明确“出卖人应在商品房交付后720日内备齐办证资料”，另一方面又在违约责任条款中注明“建设项目全面验收备案后720日内办好产权证”，且交房时间约定为签约当日，同时要求房屋需取得竣工验收备案证明。然而，项目建成后因未办理规划验收，始终不具备办证条件，郑某不仅无法拿到房产证，连商铺出租计划也彻底搁置，未能按时收取租金。多次与开发商协商无果后，郑某委托北京翰汇律师事务所陈华律师维权，向法院提起诉讼，主张开发商支付逾期办证违约金。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
案件难点：
1. 合同条款冲突，责任界定模糊：合同中“交付后720日”与“全面验收备案后720日”两个办证期限约定相互矛盾，开发商刻意利用格式合同优势，将办证责任与自身掌控的“全面验收备案”绑定，使郑某的权利主张陷入“约定不明”的困境。
2. 诉讼时效抗辩，维权时间受限：开发商以“单位工程2018年12月30日验收”为由，主张办证期限应自此时起算，诉讼时效应于2020年12月19日届满，而郑某起诉已超时效，若无法反驳该主张，诉求将直接被驳回。
3. 项目验收瑕疵，办证条件争议大：开发商以“项目未通过全面验收备案”为由，声称不满足办证条件，试图将未办证的责任归咎于客观原因，而非自身违约，需厘清“验收瑕疵”与“违约办证”的责任边界。
承办亮点：
直击格式条款漏洞，否定不合理约定效力：陈华律师紧扣《民法典》第四百九十七条，指出案涉合同系开发商提供的格式合同，其将办证期限从“交付后720日”变更为“全面验收备案后720日”，实质是不合理免除自身逾期办证责任——“全面验收备案”的进度完全由开发商掌控，该约定相当于赋予开发商无限期拖延办证的权利，符合“格式条款无效”的情形，应认定该冲突条款无效，以“交付后720日”作为办证期限标准。
精准反驳时效抗辩，锁定诉讼时效起算点：律师提出，开发商主张的“2018年单位工程验收”与合同约定的“取得竣工验收备案证明”并非同一概念，且郑某签约及交房时间为2020年4月20日，办证期限应自该日起算720日，诉讼时效应从期限届满后开始计算，彻底推翻了开发商关于“时效已过”的抗辩，为诉求保留了实体审理空间。
厘清责任归属，聚焦开发商违约本质：针对“未通过全面验收备案”的辩解，律师强调，项目未完成规划验收、无法办理备案手续，系开发商在建设及后续审批环节存在疏漏导致，属于开发商自身责任，不能以此对抗购房者的办证诉求，其未按约备齐办证资料的行为已构成根本违约。
办案结果：
法院经审理后，全面采信陈华律师的代理意见，认定案涉合同中关于办证期限的冲突条款，因系开发商提供的格式条款且不合理免除其责任而无效，应以“房屋交付后720日”作为办证期限标准。同时，开发商提出的诉讼时效抗辩缺乏事实依据，项目未通过验收备案系其自身责任，应承担逾期办证违约责任。最终，法院判决支持郑某的诉讼请求，判令房地产公司向郑某支付以购房款为基数、按1%计算的逾期办证违约金。该判决不仅为郑某挽回了经济损失，也为其后续推动办证事宜奠定了基础。
价值总结：
本案的核心价值在于为“商品房分割销售中格式合同纠纷”提供了维权范本——当开发商利用格式合同设置冲突条款、规避违约责任时，购房者可通过主张条款无效打破困境。专业律师的介入能够精准识别格式合同中的“陷阱条款”，结合法律规定厘清责任边界，有效反驳开发商的无理抗辩，切实维护购房者的合法权益，同时也警示开发商需遵循公平原则制定合同，不得借格式条款损害交易相对方利益。
