经典案例
发布时间：2025-12-02
点击次数：
案情简介：
广东省某市某商业广场项目的一房两涉纠纷，源于开发公司的资金困境。2014年12月，开发公司以项目土地抵押，向第三人借款4000万元。2016年1月，黄某与开发公司签订《商品房认购书》，全额购得该项目一处房产，开发公司出具收款收据，2019年9月交付房屋，黄某装修入住并承担物业费。因开发公司无力偿还借款，经政府协调，第三人涂销抵押助开发公司取得预售证。2017年1月，开发公司与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，将案涉房产网签并预告登记至第三人名下，双方确认此合同实为借款担保，无真实买卖合意。黄某发现房屋被预告登记后，委托北京翰汇律师事务所黄卓然律师起诉，请求确认开发公司与第三人的合同无效、撤销预告登记，并协助办理自身网签备案。
律师介绍：
黄卓然律师
北京翰汇律师事务所律师，主要办理民事、行政案件。在办案过程中，始终把委托人利益放在首位，常与当事人沟通，换位思考从委托人角度出发，沟通交流时展现出专业和真诚。
案件难点：
1. 双重抗辩压力，争议焦点密集：开发公司与第三人均提起上诉，前者主张与黄某的认购书无效应解除，后者称自身合同有效且预告登记有优先权，律师需同时驳斥两方观点，厘清多重法律关系。
2. 权利基础存争议，认购书性质难界定：上诉人一致质疑黄某的权利基础——认为认购书是预约合同而非本约，且签订时无预售证属无效，否定双方存在真实商品房买卖合同关系。
3. 预告登记构成外观障碍：第三人的房屋预告登记已完成公示，虽基于虚假合同，但需从法律上否定其物权效力，打破“登记即优先”的认知误区，难度较高。
承办亮点：
锚定真实交易核心，夯实权利基础：黄卓然律师以“实际履行”为突破口，提交黄某全额付款凭证、收款收据、交房通知及物业费缴纳记录，主张认购书虽名为预约，但已包含房屋坐落、价款等核心条款，且双方以“付款+交房+入住”的实际行为履行了主要义务，符合商品房买卖合同的实质要件。
直击虚假担保本质，否定合同与登记效力：针对第三人的抗辩，律师重点援引双方确认“合同为借款担保”的事实，依据《民法典》“虚假意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，主张其与开发公司的合同自始无效；同时强调预告登记基于无效合同产生，不具备保障物权的效力，无法对抗真实购房人的权益。
精准区分同案差异，破解裁判冲突质疑：针对上诉人提出的“同案不同判”质疑，律师明确指出本案与此前案件的核心区别——黄某已实际占有使用房屋，而此前案件购房人未实际入住，原审判决符合“保护真实交易、优先保障居住权”的裁判规则，并非冲突。
案件结果：
一审法院支持黄某的核心诉求，确认开发公司与第三人的合同无效，判令开发公司协助黄某办理网签备案。开发公司与第三人上诉后，二审法院全面采纳黄卓然律师的代理意见。二审判决驳回上诉、维持原判，明确认定：黄某与开发公司的认购书构成合法有效商品房买卖合同；第三人的合同因属虚假意思表示无效，预告登记无物权效力；黄某作为买受在先、实际入住的真实购房人，权益应优先保护。二审案件受理费由两上诉人各自负担，本判决为终审判决。
价值总结：
本案的核心价值在于明晰了“真实交易优先于虚假担保”的裁判导向，为类似“一房多涉”纠纷提供了维权范本。当商品房同时涉及真实买卖与担保性质的虚假交易时，法院并非仅以登记外观定责，而是以“是否存在真实交易合意、是否实际履行”为核心判断标准，优先保护已全额付款、实际占有房屋的购房人权益。这既警示开发商不得通过虚假合同损害购房者利益，也提醒购房者留存付款、交房、入住等完整证据，为自身权利提供坚实保障。
