经典案例
发布时间：2025-12-11
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案情简介：
王某夫妇与山西某房地产开发公司因商品房销售合同履行引发逾期交房违约金纠纷，2021年，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王某夫妇购买该公司开发的某项目小区房屋。合同明确，开发公司应于2022年12月31日前，交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋。合同签订后，王某夫妇按约支付首付款，并通过公积金贷款方式足额支付剩余房款，贷款已发放至开发公司账户。但截至诉讼时，案涉房屋仍未取得竣工验收备案证明文件，不符合交付条件，开发公司逾期交房构成违约，二人委托北京翰汇律师事务所郭昌通律师维权。
律师介绍：
郭昌通律师
谦逊稳重、积极进取、尽职尽责、有较强的团队意识，理论功底深厚，力争为委托人提供高效、专业的法律服务。毕业于山东大学，法律硕士研究生。本科就读于郑州大学，取得法学和文学学士学位。多次获得优秀研究生、国家奖学金、校三好学生等荣誉。
案件难点：
1. 违约金计算基数争议：被告主张按原告“实际交付房款”计算基数，否认公积金贷款应纳入，需明确贷款资金是否属于被告实际取得的购房款。
2. 计算标准分歧：原告主张按日0.0001计算，被告以合同约定为日0.00001抗辩，且原告提交的租房合同无法证明实际损失，调整标准缺乏充分依据。
3. 事实认定需精准锁定：需明确被告是否实际足额收取全部购房款、房屋是否符合交付条件等核心事实，为裁判提供依据。
承办亮点：
精准梳理款项流向，夯实基数主张：郭昌通律师重点核查公积金贷款发放记录，确认贷款已足额发放至被告账户，被告实际取得全部购房款。据此主张违约金计算基数应为总房价，有力驳斥被告“按实际交付房款计算”的抗辩。
聚焦合同条款与法律依据，清晰呈现争议焦点：律师全面梳理合同中逾期交房违约金的约定，明确双方争议核心在于标准与基数。针对标准争议，虽原告调整诉求未获支持，但律师仍清晰陈述合同依据及原告主张的合理性，确保法院充分考量案件事实。
固定关键证据，强化违约事实认定：律师收集并提交购房款支付凭证、贷款发放证明、合同条款等关键证据，结合被告认可的逾期期间，形成完整证据链，为法院认定违约事实提供坚实支撑。
办案成果：
法院经审理，全面采纳郭昌通律师关于违约金计算基数的代理意见，确认案涉合同合法有效，委托人已足额支付全部购房款，开发公司逾期交房事实成立，违约金计算基数以总房价为准；判令被告开发公司限期内支付原告逾期交房违约金。
价值总结：
本案的核心价值在于明确商品房逾期交房违约金纠纷的关键裁判逻辑：违约金计算基数应以开发商实际取得的全部购房款为准，公积金贷款已发放至开发商账户的，应纳入基数范围；计算标准需严格依据合同约定，购房者主张调整时需提供充分的实际损失证据。郭昌通律师通过精准梳理款项流向、固定核心证据，成功为当事人锁定计算基数的合法权益，为同类商品房逾期交房纠纷提供了“聚焦款项实际流向、紧扣合同约定” 的维权范本。
