经典案例
发布时间：2025-12-21
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案情简介：
二十余位业主于2011年至2013年间，购买了河南省某市某茶城项目的商铺，并与开发公司及关联的茶城公司签订了为期10年的委托租赁协议。该协议约定由开发商关联公司统一运营商铺并支付收益，实质上构成了法律明确禁止的“返本销售、售后包租”违法销售行为。然而，协议履行期间，业主们并未获得约定收益，收益彻底落空。为维护合法权益，业主委托北京翰汇律师事务所秦玉洁律师维权，律师代表业主向当地市住建局提交履职申请，请求查处开发商的违法销售行为。市住建局以“违法行为发生于2011-2013年，即便以租赁期满的2021年计算，也已超过《行政处罚法》规定的二年追溯时效”为由，作出不予立案的《回复》。业主不服该结果，向市人民政府申请行政复议，市政府作出维持原回复的复议决定。秦玉洁律师立即提起行政诉讼，诉求撤销相关不予立案回复及维持性复议决定。
律师介绍：
秦玉洁律师
拥有深厚的法学理论功底且办案风格严谨，曾承办案件100多件，尤其对金融领域、商品房相关案件、征地拆迁类业务有深入细致的研究，具有丰富的实践经验和诉讼技巧。一直以实际解决当事人争议为目标，其正直的处世原则、高尚的职业操守、高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度深受当事人信任。
案件难点：
1. 追溯时效争议尖锐：住建局主张违法行为已过二年追溯时效，以此拒绝立案，而律师需论证时效适用的例外情形，打破这一核心抗辩。
2. 行政机关推卸监管职责：行政机关试图以“追溯期届满”为由，免除其对房地产市场违法销售行为的整体监管责任，需明确行政监管职责的持续性。
3. 民行交织混淆责任边界：被告辩称业主未获收益属民事纠纷，试图将行政监管责任推给民事救济渠道，需厘清行政监管与民事纠纷的区别，凸显行政机关的法定职责。
承办亮点：
直击事实认定漏洞：秦玉洁律师在诉讼中指出，市住建局在未开展充分调查、未向法院提交任何程序性证据的情况下，主观认定“违法行为已终了且无持续状态”，属于事实认定不清。开发商的违法销售行为虽始于2011年，但后续10年的委托租赁协议履行过程，使违法状态持续存在，并非一次性终结。
精准纠正法律适用错误：律师强调，“返本销售、售后包租”的违法销售行为不仅侵害购房人权益，还可能危害金融安全，其危害后果具有持续性。依据相关法律精神，此类影响重大的违法行为应适用五年追溯时效，而非二年，住建局机械适用法律条款属适用错误。
严斥行政不作为与程序违法：律师明确指控市住建局未依法履行调查、查处职责，直接以时效为由不予立案，构成行政不作为；信阳市人民政府的复议决定未纠正该不当行政行为，未能实现有效纠错，同样存在程序瑕疵。
案件结果：
法院经审理，全面采纳秦玉洁律师的代理意见，作出如下判决：认定市住建局未提交充分证据证明其已依法履职，且在未充分调查的情况下，仅以“超过追溯期”为由不予立案，属于事实不清、证据不足；撤销市住建局作出的不予立案《回复》；撤销市人民政府作出的维持原回复的行政复议决定；责令市住建局限期内，对业主的履职申请重新作出处理。
价值总结：
本案的核心价值在于明确房地产市场违法销售行为的行政监管边界 —— 行政机关不能以“追溯时效届满”为由，推卸对“返本销售、售后包租”等持续性违法销售行为的监管职责。此类违法行为危害范围广、持续时间长，行政机关应秉持“实质监管”原则，充分调查核实后再作出处理，而非简单以时效为由推诿。秦玉洁律师通过直击事实漏洞、纠正法律适用错误，成功为业主破除行政推诿，为他们后续维权扫清障碍。
