经典案例
发布时间：2025-12-25
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案情简介：
多名业主购买了辽宁某市某房地产开发公司开发的小区商品房，房屋交付后，业主们始终无法办理不动产权证书，合法权益难以得到保障。为此，业主们共同委托北京翰汇律师事务所秦玉洁律师介入维权。律师调查后发现，该项目部分楼栋存在重大违规情形 —— 在未经竣工验收合格的情况下，开发商便擅自将房屋交付给业主使用，这也是导致业主无法办证的核心原因之一。2025年5月，在律师协助下，业主作为申请人向当地市住建局提交《履职申请书》，明确请求对开发商的违法交付行为立案查处。然而，住建局作出《答复》，以 “历史遗留问题”“超过行政处罚追诉时效” 等理由回避核心查处职责，未对开发商的违法行为作出实质性处理。为推动问题解决，秦玉洁律师代表申请人向市人民政府提起行政复议，诉求纠正住建局的不当答复，督促行政机关依法履职。
律师介绍：
秦玉洁律师
拥有深厚的法学理论功底且办案风格严谨，曾承办案件100多件，尤其对金融领域、商品房相关案件、征地拆迁类业务有深入细致的研究，具有丰富的实践经验和诉讼技巧。一直以实际解决当事人争议为目标，其正直的处世原则、高尚的职业操守、高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度深受当事人信任。
案件难点：
1. 主体资格认定争议大：管委会提出抗辩，声称住建局仅是其内设机构，且案涉《答复》仅属于“客观说明”，不属于行政复议的受理范围，试图从程序上否定复议申请的合法性，给维权推进设置障碍。
2. 行政权限界定复杂：住建局作为管委会的内设机构，在未获得明确法律、法规授权的情况下，以自己的名义对外作出具有行政影响力的答复，行政权限的合法性存疑，需精准界定其行为性质。
3. 行政机关借借口推诿履职：住建局试图用“历史遗留问题”“信访矛盾化解”等政策性理由，将开发商未验收即交付的违法行为“合法化”，同时主张违法行为已超过处罚时效，以此逃避法定查处职责，批驳难度较大。
承办亮点：
精准锁定适格责任主体：秦玉洁律师在复议申请中明确主张，管委会作为市人民政府的派出机构，应当对其内设机构住建局的行政行为承担全部法律后果，直接厘清了责任归属，打破了对方“主体不适格”的抗辩逻辑。
直击越权核心，指控法律瑕疵：律师精准指出，住建局既不属于县级以上住房和城乡建设主管部门，也未获得法律、法规的明确授权，其以自己名义对外作出涉案《答复》，属于典型的“超越法定职权” 行为，从法律层面否定了该答复的合法性。
明确答复性质，坚守复议受理底线：针对对方“答复属客观说明、不属复议范围”的主张，律师强调，案涉《答复》涉及工程质量、消防事实认定及后续处理意见，直接影响购房人的合法权利，属于具有行政约束力的具体行政行为，完全符合行政复议的受理条件，有力驳斥了对方的程序抗辩。
案件结果：
2025 年11月，市人民政府经审理作出行政复议决定，采纳了秦玉洁律师的代理意见，认定住建局不具有独立行政主体资格，其以自身名义作出《答复》的行为超越法定职权。依据《中华人民共和国行政复议法》相关规定，决定撤销住建局作出的《履职申请书答复》。此次复议胜诉，成功否定了行政机关内设机构越权不作为的合法性，为后续推动开发商违法交付行为的查处扫清了程序障碍。
价值总结：
本案的核心价值在于为破解基层行政机关内设机构“越权执法”“越权答复”乱象提供了有效维权路径 —— 当行政机关内设机构以“说明”“历史遗留问题”等名义规避法定职责时，通过行政复议程序精准指出其越权瑕疵、锁定适格责任主体，可有效否定不当行政行为的合法性。本案中，复议决定撤销越权答复后，开发商“未经验收即交付”的违法状态重新纳入监管视野，为申请人后续要求管委会（或其被授权部门）重新审查开发商违法行为、推动问题实质解决奠定了基础。
