经典案例
发布时间：2025-12-26
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案情简介：
本案委托人卢某系山东某市某商品房项目买受人，因认为开发商存在违法销售行为，委托北京翰汇律师事务所陈华律师维权。经查，开发商存在多项涉嫌违法的行为：一是违法分割销售，将竣工图中原本的商铺拆分为两个商铺对外出售；二是违规售卖公用及消防空间，将公共区域及消防通道作为产权面积进行销售；三是涉嫌违法取得商品房预售许可证，办理许可证时提交的投资比例证明无监管部门公章，且预售方案与规划图纸不一致。为此，律师协助卢某向县房产管理中心提交《履行法定职责申请书》，要求查处开发商的违法行为。但县房产管理中心两次作出“开发商无违法情形”的回复。卢某不服，向县人民政府申请行政复议，县政府作出行政复议决定书，以相关回复未影响卢某权利义务为由驳回复议申请。律师遂协助卢某发起行政诉讼，诉求撤销该复议决定书，县政府重新审理。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
案件难点：
1. 法律适用争议突出：被告县人民政府辩称，案涉房屋为商铺，不适用《商品房销售管理办法》中“商品住宅不得分割拆零销售”的规定，主张开发商不存在分割售卖情形，如何界定商铺分割销售的合法性，成为案件首要难点。
2. 复议受理资格认定难：县政府以“行政机关回复属于内部自查行为，未改变预售许可证状态，未创设或减损原告权利义务”为由，驳回卢某的复议申请，需论证该回复与原告的利害关系，明确其属于行政复议的受理范围。
3. 违法事实举证与认定复杂：开发商的违法情形涉及分割销售、消防空间售卖、预售许可证违规等多个维度，且相关证据分散，需系统梳理证据链，逐一佐证各项违法事实，反驳行政机关“开发商无违法情形”的认定。
承办亮点：
精准驳斥法律适用错误：陈华律师指出，即便案涉房屋为商铺，开发商擅自分割规划内商铺的行为，违反了规划许可的核心要求，且将消防空间作为产权面积销售，本身已违反消防安全及商品房销售的相关法律规定，并非仅住宅不能分割拆零销售，彻底推翻被告的法律适用抗辩。
明确利害关系，坚守复议受理底线：律师强调，县房产管理中心的回复直接否定了开发商的违法情形，导致卢某维权诉求落空，该回复对其权利义务产生了实质性影响，完全符合《行政复议法》规定的受理范围，有力驳斥了县政府“未影响权利义务”的驳回复议理由。
全面梳理违法证据链，夯实维权基础：律师协助卢某整理竣工图纸、预售许可证材料、商铺规划文件等核心证据，清晰呈现开发商分割销售、售卖消防空间、预售证申请材料瑕疵的事实，证明行政机关未对开发商的违法行为进行实质审查，其作出的“无违法情形”回复缺乏事实依据。
办案结果：
法院经审理，采纳陈华律师的代理意见，判决撤销县人民政府此前作出的行政复议决定书；责令县人民政府于限期内对卢某提出的复议申请重新作出处理。此次诉讼胜诉，成功打破了维权僵局，为卢某后续推动开发商违法行为查处扫清了程序障碍。
价值总结：
本案的核心价值在于明确了商品房销售纠纷中行政复议的受理边界 —— 行政机关针对购房者履职申请作出的回复，无论是否改变原有行政许可状态，只要对购房者的维权权利产生实质性影响，即属于行政复议的受理范围，行政机关不得以“内部自查”“未影响权利义务”等理由推诿。陈华律师通过精准驳斥法律适用错误、厘清利害关系、夯实证据链，成功推动法院撤销不当复议决定，为同类商品房违法销售维权案件提供了“聚焦法律适用、坚守复议权利”的参考范本。
