经典案例
发布时间：2025-12-29
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案情简介：
本案系因《委托服务合同》效力及服务费返还引发的服务合同纠纷，原告为案涉房屋买受人曾某，被告为《委托服务合同》相对方广州某市某中介公司，第三人为房屋出卖人广州某房地产开发有限公司、房屋销售代理广州某实业有限公司。曾某因认为案涉《委托服务合同》存在虚假交易情形，委托北京翰汇律师事务所张月争律师维权并诉至法院。2023年，曾某与第三人开发公司签订《商铺销控单》，确认案涉房屋成交价格，同日双方签订认购书，约定购房款。几日后，在两第三人的安排下，曾某与被告签订《委托服务合同》，约定由被告提供房产相关服务，并约定服务费金额，曾某按约支付。后当地房产管理中心查实，第三人实业公司在代理销售案涉项目时，存在截留客户部分购房款作为佣金的行为，并向其发出《责令改正通知书》。曾某认为，案涉《委托服务合同》实质是以服务费名义折抵购房款的虚假交易，违反法律规定，遂诉至法院。
律师介绍：
张月争律师
严谨、负责、执行力强，法学功底深厚，较强的条理性和逻辑思维，擅长沟通协调。擅长行政诉讼、民商事诉讼、土地征迁补偿诉讼、婚姻继承等家事纠纷。主张用严谨细致的工作态度捕捉案件的重要细节，将理性冰冷的法律逻辑融入体贴的人文关怀。
案件难点：
1. 虚假合同事实举证难度大：需精准关联《商铺销控单》《认购书》与《委托服务合同》的金额差额，证明“服务费”实为拆分的购房款，而非真实服务对价，需形成完整证据链佐证各方存在虚假意思表示。
2. 被告及部分第三人缺席审理：被告中介公司、第三人实业公司经法院合法传唤未到庭，无法通过庭审质证进一步固定事实，举证压力完全集中于原告一方。
3. 第三人开发公司责任切割抗辩：开发公司辩称与《委托服务合同》无关、对服务费收取不知情，试图割裂与案涉违规销售行为的关联，需厘清其与销售代理方及被告的关系，反驳其无过错的主张。
4. 合同无效与款项返还的逻辑平衡：即便成功认定合同无效，原告已实现购房目的，法院可能基于诚实信用原则考量款项返还诉求，需在主张合同无效的同时，合理应对返还诉求可能不被支持的风险。
承办亮点：
构建完整证据链，锁定虚假交易核心：律师协助曾某系统梳理证据，将《商铺销控单》、《认购书》、《委托服务合同》的金额进行精准比对，结合房管中心《责令改正通知书》中“截留购房款作为佣金”的认定，形成“成交总价拆分 + 违规收费佐证”的完整证据链，清晰证明《委托服务合同》是为规避房价调控政策、拆分购房款而签订的虚假合同。
精准援引法律依据，明确合同无效性质：律师紧扣《中华人民共和国民法典》第一百四十六条关于“虚假意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，明确主张案涉合同并非双方真实的服务委托意思表示，实质是购房款拆分的违法手段，从法律层面精准定性合同效力。
清晰厘清三方法律关系，反驳责任切割：针对开发公司的抗辩，律师指出其作为房屋出卖人，委托实业公司销售案涉项目，对销售过程中的价格拆分行为负有监督义务，且《委托服务合同》系在其安排下签订，无法脱离关联，有力驳斥其无过错的主张。
预判裁判逻辑，合理设定诉求优先级：律师提前预判法院对“合同无效但购房目的已实现” 的考量，在诉讼中优先聚焦“确认合同无效”的核心诉求，同时清晰阐述违规收费的行政监管属性，为后续向行政管理部门申请处理预留权利路径。
案件结果：
法院经审理，采纳律师的代理意见及提交的证据链，确认原告曾某与被告中介公司签订的《委托服务合同》无效。
价值总结：
本案的核心价值在于明确了房地产交易中“以服务费名义拆分房价”的法律定性 —— 此类以虚假意思表示签订的委托服务合同应属无效，为购房者应对类似违规销售行为提供了法律指引。律师通过精准锁定虚假交易事实、成功推动合同无效认定，不仅为当事人后续向行政部门投诉维权奠定了基础，也为同类房价拆分纠纷的处理提供了“聚焦合同效力、兼顾诚信原则”的参考范本。
