经典案例
发布时间：2026-01-13
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案情简介:
新疆某市某国际广场项目的业主们于2012-2014年期间陆续购房，交房至今已逾12年。购房时，业主与当地某房地产开发公司签订协议，约定将商铺无偿提供给该公司使用三年；三年期满后，商铺统一委托当地某物业服务有限公司经营管理。然而，托管方未能按约定支付租金，业主合法权益受损。为解决租金拖欠及产权保障问题，业主们共同委托北京翰汇律师事务所吕美玲律师维权。律师经调查发现，案涉项目未办理大证，相关审批文件严重缺失。为规避开发商破产可能导致的财产损失，律师与业主充分沟通后，达成“先办证保住商铺” 的核心维权目标。一审期间，律师尝试推动调解但未成功，法院最终判决撤销复议决定书、确认住建部门不作为答复行为违法。但律师认为该判决未明确要求被告履行办证职责，存在避重就轻的问题，遂提起上诉。
律师介绍：
吕美玲律师
多年从事外企法务工作，执业以来，主要专注于各类行政类案件及民事案件，包括但不限于征收拆迁、企业关停、行政处罚、合同纠纷、售后返租、分割拆零、逾期交房等商品房案件。工作尽职尽责，严谨细致，以维护委托人合法的基本权利为己任。
案件难点：
1. 初始诉求实现难度极高：业主最初主张退房退款及赔偿金，但案涉项目已交房12年，且业主已实际使用相关权益，退房退款缺乏充分事实与法律依据，诉求落地可能性极低。
2. 项目合规性瑕疵严重：项目未办理大证，相关审批文件缺失，办证流程存在先天障碍，且商铺办证难度远高于住宅，短期内推进产权登记的阻力极大。
3. 行政机关履职推动难：一审判决仅确认住建部门不作为答复行为违法，未明确要求其履行办证法定职责，行政机关易借此拖延履职；即便二审胜诉，被上诉人承诺推进，但因项目基础瑕疵，办证实际落地仍面临诸多阻碍。
4. 调解路径接连受阻：一审阶段尝试调解未能达成共识，二审法院未启动调解程序，通过协商快速化解纠纷的路径行不通，只能依赖司法判决推动，维权周期延长。
5. 多重纠纷交织处理难：案件同时涉及租金拖欠的合同纠纷与产权登记的行政纠纷，两类纠纷相互关联，需统筹协调处理，增加了维权策略制定的复杂性。
承办亮点：
精准优化维权诉求，规避维权风险：吕美玲律师基于案件实际情况，及时调整业主“退房退款”的初始诉求，提出“先办证保住商铺”的目标，规避开发商破产可能导致的财产损失，确保业主核心财产权益得到优先保障。
坚持程序突破，倒逼责任落实：面对一审判决避重就轻的问题，果断提起上诉，在二审中清晰阐述“需明确行政机关办证履职义务”的核心主张，最终推动二审全面支持诉求；即便调解路径受阻，仍通过司法程序锁定被上诉人的履职责任，促成其作出推进办证的承诺。
兼顾行政与民事纠纷，多元推进维权：律师同时关注产权登记行政纠纷与租金拖欠合同纠纷，在通过行政诉讼明确履职义务的同时，保留谈判解决路径，既通过司法判决夯实维权基础，又为租金诉求及办证落地的后续协商预留灵活空间。
依托调查夯实维权基础：律师通过现场调查摸清项目合规性短板、住宅办证绿色通道等关键信息，为诉求调整、诉讼策略制定提供扎实依据，确保维权行动有的放矢，为后续推进保留了明确法律依据。
案件结果：
二审法院作出终审判决，支持业主的全部诉讼请求，明确了住建部门等相关单位的办证履职义务。被上诉人在诉讼过程中答应会尽快推进该办证事宜，该判决为后续推动办证、主张租金权益奠定了坚实的法律基础。
价值总结：
本案的核心价值在于为“长期交房未办证+调解受阻+多重纠纷交织”的房产维权案件提供了清晰路径 —— 当初始诉求难以实现、调解路径不通时，专业律师通过精准调整维权优先级、依托司法程序突破履职障碍、保留多元解决路径的组合策略，可有效锁定核心维权基础。吕美玲律师通过“先明确履职义务再推进落地”的维权逻辑，成功推动二审全面胜诉，即便办证暂未落实，但为后续维权提供了刚性法律依据，为同类长期产权纠纷的维权提供了“诉求优化 + 程序攻坚”的参考范本。
