经典案例
发布时间：2026-01-16
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案情简介：
2018年前后，11名业主购买湖南某市某项目商铺时，按开发商要求同时与关联的商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同书》，约定商铺返租且租金由开发商直接发放。合同签订后，业主们却遇到了开发商和商业管理公司双双违约的情况，业主通过咨询后委托北京翰汇律师事务所李润博律师维权。律师告知业主开发商的行为构成法律禁止的“售后包租”，2024年11月，律师协助业主向市住建局提交履职查处申请，要求查处开发商及相关公司的违法售后返租、虚假宣传行为并赔偿损失。2025年1月，市住建局作出答复，认定不构成售后包租，且虚假宣传、赔偿事宜超出其职责范围。业主不服申请行政复议，市人民政府作出复议决定，仅确认答复程序违法却未撤销，随后律师代业主向法院提起行政诉讼。
律师介绍：
李润博律师
曾任北京某律所重大民商事务部主任，长期坐镇办案一线，具有丰富实务经验，办理大型案件近百件，帮助数千位当事人成功维权，收获锦旗无数。曾就读于山西大学、中国政法大学。
擅长领域：买卖合同、服务合同、租赁合同、借款合同等各类合同纠纷，婚姻家庭纠纷、继承纠纷等诉讼/民商事仲裁类案件，民商事争议解决，各类行政诉讼类案件，各类企业法律顾问等。
办案风格：亲近当事人，沟通亲切，懂得当事人核心诉求；办案思路灵活多变，擅于以法官思维预判案件走向，提前部署。
案件难点：
1. 时间紧迫，接手即临庭审：律师接手时案件已处于末期，且当周就有庭审安排，缺乏充足时间梳理案情、准备应诉材料，快速完成案件衔接与庭审筹备的压力极大。因案件前期推进不顺，业主情绪不稳定，如何快速凝聚维权共识，避免情绪影响庭审效果，成为首要难题。
2. 行政机关抗辩强硬：市住建局以“两公司系独立主体”为由否认售后包租，市人民政府坚持复议决定合法，行政机关均驳回原告诉求，维权对抗性强。
3. 案情复杂，违法点需精准界定：案件涉及“售后包租”认定、行政机关履职边界、复议程序合法性等多重法律问题，需快速厘清两公司关联关系、行政机关履职瑕疵，才能找准维权突破口。
承办亮点：
紧急响应，高效衔接庭审：李润博律师接手后，第一时间投入工作，连夜梳理案卷材料、核实核心事实，快速掌握“两公司人员交叉任职、租金由开发商发放”等关键线索，随即出差参与庭审，以高效行动化解时间紧的困境。
双向沟通，重建信任共识：庭审前后，律师一方面耐心倾听业主诉求、安抚情绪，详细告知维权思路与庭审重点；另一方面在庭审中凭借专业表现清晰陈述事实、驳斥行政机关不当主张，通过“沟通 + 专业”双重发力，重新赢得业主充分认可。
精准直击，揭露行政违法：庭审中，律师围绕案件核心，全面向法官反馈业主诉求，重点指出市住建局未查清两公司实际关联关系即作出认定、履职存在实质瑕疵，以及市人民政府复议决定“仅纠程序不纠实体”的不当之处，精准戳破行政机关履职漏洞。
借力司法，推动自我纠错：通过清晰的事实呈现与严谨的法律论证，律师成功让行政机关认识到原行政行为的违法性，迫于司法压力主动撤销原《依法履职答复意见书》，为案件胜诉奠定关键基础。
案件结果：
法院经审理，采纳李润博律师的代理意见，判决确认被告市住房和城乡建设局作出的《依法履职答复意见书》违法；撤销被告市人民政府此前作出《行政复议决定书》。业主的核心维权诉求得到司法支持，对判决结果高度赞赏。
价值总结：
本案的核心价值在于为类似售后包租行政维权案件提供了有效突破路径。当维权陷入僵局时，专业律师的紧急响应、精准的违法点界定、高效的庭审呈现与双向沟通，既能快速重建业主信任，又能倒逼行政机关履行自我纠错职责。李润博律师的代理实践证明，即便案件处于末期，只要抓住行政机关履职实质瑕疵，通过专业、高效的法律操作，仍能推动案件实现胜诉，为同类售后包租行政维权案件提供了参考范本。
