经典案例
发布时间：2026-03-16
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案情简介：
2020年至2021年，多名业主分别与重庆市某开发公司签订《商品房买卖合同》，斥资购置了其开发项目的商品房。从签订合同的那一刻起，大家便满心期盼着项目竣工交付，想着早日住进属于自己的房子，可这份美好期待，终究被项目烂尾的消息击得粉碎。项目停工后，看着停滞不前的工地，想到自己多年积攒的血汗钱可能打了水漂，业主们陷入了无尽的焦虑与无助。他们多次找开发商沟通，试图了解复工进展、挽回损失，却始终无果。走投无路之下，业主们决定寻求法律帮助，共同委托北京翰汇律师事务所温陆伟律师，正式启动维权之路。
该项目被纳入政府保交楼计划后，业主们发现开发商存在预售资金违规行为：部分按揭贷款、购房款被转入非监管账户，购房合同未明确监管账户，资金去向不明。2025年4月，在温陆伟律师指导下，业主向重庆市住建委提交履职申请，要求查处违规行为并协调退房退款，申请转至当地住建委后，同年9月其作出告知书，以“未发现违规”驳回诉求并建议协商或诉讼。业主认为其未依法履职，在律师协助下提起行政复议。
律师介绍：
温陆伟律师
法学理论功底扎实，具有严谨的逻辑思维能力和丰富的办案技巧。在工作中严谨、细心，希望通过自身的法律思维及法律逻辑维护当事人的合法权益。擅长建工合同纠纷，网络侵权责任纠纷。
案件难点：
1. 被申请人抗辩层层设防，维权阻力巨大。住建委针对业主的复议请求，提出多项抗辩理由，声称案涉告知书属过程性、程序性告知，不属行政复议受案范围；主张业主主体不适格，与预售资金监管处罚行为无直接利害关系，相关权益属“反射利益”；还称业主复议中提出的“购房款未入监管账户”属新诉求，且相关行为已过追诉时效，层层推诿责任，增加了复议抗辩的难度。
2. 预售资金违规事实核查复杂。开发商存在按揭贷款未入监管账户、购房款支付至非监管账户、未明确监管账户等多种违规情形，需逐一梳理购房合同、转账凭证等证据，核实每一笔资金的流向，同时反驳江津区住建委“未发现违规”的主张，证据梳理和事实论证的工作量大、难度高。
3. 行政履职边界界定困难。住建委刻意混淆“过程性告知”与“实体答复”的区别，否认告知书对业主权利义务的实际影响，且曲解“反射利益”的法律内涵，试图规避法定职责，需精准界定住建部门的预售资金监管职责，明确业主与该履职行为的直接利害关系，打破其抗辩壁垒。
承办亮点：
精准拆解抗辩漏洞，靶向突破维权僵局。温陆伟律师接手案件后，逐一剖析住建委的各项抗辩理由，精准指出其法律漏洞：明确案涉告知书并非过程性告知，已对业主的维权权利产生实际影响，属于行政复议受案范围；驳斥“业主主体不适格”的主张，强调业主作为商品房买受人，与预售资金监管行为存在直接利害关系，依法享有复议权利；同时明确“购房款未入监管账户”属原履职申请核心内容，并未超出申请范围，且相关行为未过追诉时效。
夯实证据链条，清晰论证违规及履职不当事实。律师指导业主全面整理购房合同、银行转账记录、POS机刷卡凭证等相关证据，详细梳理开发商违规使用预售资金的三项具体情形，有力反驳住建委“未发现违规”的主张；同时重点指出，被申请人在复议期间未提供任何证据印证其答复内容，履职行为缺乏事实支撑。
聚焦法定职责，明确行政机关履职义务。律师重点强调，住建委作为法定负责商品房预售资金监管及违法查处的行政机关，依法负有对本行政区域内预售资金违法行为的受理、调查、处理职责，其未核查购房款未入监管账户的核心事实，属于未依法履行法定职责。
捕捉程序违法，强化复议主张。律师仔细核查履职申请处理流程，发现住建委收到转办的履职申请后，未在法定期限内作出处理，存在履职超期的程序违法情形，结合实体违法问题，形成“实体+程序”双重抗辩主张，大幅提升了复议胜诉概率。
案件结果：
复议机关经全面审理，充分采纳温陆伟律师的代理意见，依法作出行政复议决定，全面支持业主的复议请求，撤销住建委此前作出的《履行法定职责申请的告知书》，并责令其限期内对业主们的《履行法定（查处）职责申请书》重新作出处理。此次复议胜诉，为业主后续推动开发商违规行为查处、维护自身合法权益筑牢了坚实基础。
价值总结：
本案的核心价值在于为烂尾楼项目中业主针对预售资金监管履职不当的维权提供了可复制的行政复议路径，明确了住建部门在商品房预售资金监管中的法定职责，不得推诿、规避。温陆伟律师通过精准拆解行政机关抗辩漏洞、夯实证据支撑、聚焦实体与程序双重违法问题，助力业主复议胜诉，不仅倒逼住建委依法履行法定职责，也为同类烂尾楼项目中，业主维护自身合法财产权益提供了实践参考，推动房地产市场预售资金监管体系的规范有序发展。
