经典案例
发布时间：2026-06-03
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案情回溯：
高返租、稳收益，是不少商业商铺销售惯用宣传话术，但暗藏变相售后包租的法律陷阱，一旦项目经营失稳，投资者往往面临租金断付、维权无门的窘境，本案便是一起典型的商铺变相售后包租、行政机关怠于履职的群体性维权案件。本案当事人自2013年至2015年先后购入山东省某市某广场项目商铺。购房时，购房者与项目开发公司签订《商品房买卖合同》，同时在开发商统一安排下，另行与开发商关联设立的管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定商铺交由第三方托管运营，企业按期支付固定租金收益。开发商通过拆分签约、设立关联托管公司的方式，规避法律监管，以固定返租为诱饵销售尚未竣工的商铺，属于法律法规明令禁止的变相售后包租行为。后续项目运营出现重大问题，托管企业无力兑现租金承诺，投资者长期无法拿到约定收益，财产权益受损严重，业主们委托北京翰汇律师事务所邹富丞律师维权。律师指导业主向当地市住房和城乡建设管理局递交《履行法定职责申请书》，申请住建部门依法立案查处开发商变相售后包租的违法行为，并书面反馈查处结果。然而市住建局作出《依答复书》，主张业主提出投诉时已经超过两年行政处罚追责时效，据此作出不予立案查处的决定。律师核查后发现，住建局仅提交一份无工作人员签字、信息缺失的约谈笔录，既没有核查两家企业的关联关系，也未针对项目宣传资料、购房协议等关键证据实质核查。多方沟通、申诉无果后，律师着手向市人民政府提起复议申请，主张撤销住建局违法答复、督促主管部门依法履职。
律师介绍：
邹富丞律师
从事法律行业多年，接触过众多行政案件、民事合同纠纷等案件。针对行政复议、听证、行政处罚案件有过深入了解，始终坚持受人之托忠人之事理念，努力办好每一个案件，提供优质的法律服务，坚持提高自身专业能力，完善办案思维，最大程度实现业主诉求。
案件难点：
1. 行政机关时效抗辩成为核心拦路虎：住建局单方以项目现售证办理时间认定违法终止时间，套用《行政处罚法》两年追责时效拒查，时效起算的事实与法律认定是本案首要攻坚难点人民日报。
2. 拆分签约规避监管，变相售后包租定性难：开发商刻意拆分开发、托管两个独立签约主体，行政机关割裂两家企业关联关系，拒不认定变相售后包租，需海量证据佐证捆绑销售、诱导购房的客观事实。
3. 行政机关履职证据瑕疵隐蔽：住建局仅以无签字、无人员信息的约谈笔录作为履职凭证，普通业主难以识别该证据无效、行政调查流于形式的法律漏洞。
承办亮点：
全量固定证据，做实变相售后包租事实：系统整合全部购房合同、托管协议、项目宣传材料、现售资料、测绘报告，完整还原“卖房 + 返租绑定”的销售模式，结合《商品房销售管理办法》第十一条规定，论证项目构成法定变相售后包租，开发商行为明显违法中国政府网。
戳破时效认定关键错误：明确住建局没有任何有效证据佐证现售许可证日期等于违法行为终止日，单方划定时效起算节点无事实依据，其以超时效不予查处属于事实认定错误，不能仅凭自身单方口径免除法定查处职责。
从证据规则推翻住建履职依据：复议审理中重点质证住建局提交的约谈笔录，指出文书缺少执法人、记录人、被约谈人签字，不符合法定取证形式，该证据不能证明住建已依法开展核查工作，证实行政机关未实质履职。
指出答复程序违法瑕疵：案涉投诉查处纠纷不属于法定复议前置案件，住建局只告知一种维权方式，限制当事人法定救济权利，答复程序明显违法。
办案结果：
在邹富丞律师的专业代理与法理论证下，市人民政府作出决定，我方当事人取得全案决定性胜诉：认定市住建局作出的《答复书》主要事实不清、证据不足、程序违法，正式撤销该份不予查处答复；同时责令住建局在法定时限内重新核查业主举报线索，依照法定程序对开发商涉嫌变相售后包租的违法事项重新开展调查、依法履职。
律师寄语：
在商业地产投资领域，承诺固定年化租金、售后返租是开发商最常见的营销陷阱，开发商通过注册关联公司拆分买卖合同与托管合同，变相实现售后包租，绕开住建部门监管红线，等到楼盘销售完毕后，极易出现资金链断裂、租金停付、项目烂尾等问题，最终由广大投资者承担巨额损失。
实践中，大量购房者发现被骗后向住建主管部门投诉举报，却屡屡遭遇行政机关以超过处罚时效、签约主体互不关联等理由推诿拒查，普通群众缺乏法律专业知识，看不懂行政文书漏洞、不会从法律层面反驳行政机关的片面认定，维权往往陷入停滞。本案复议胜诉充分证明：即便是行政机关出具正式书面答复，只要存在事实认定错误、证据缺失、程序违法，依托行政复议制度、借助专业律师法律论证，完全可以撤销违法答复，倒逼行政机关依法履行市场监管与违法查处职责。
在此提醒所有意向购置商铺的投资者：第一，谨慎投资许诺高额固定返租的在建商铺，此类项目大概率涉及变相售后包租，法律风险极高；第二，签约时完整留存宣传彩页、购房合同、托管协议、销售录音等全部原始凭证；第三，遭遇开发商违规售后包租、主管部门投诉不作为时，切勿被动等待，及时委托专业房产行政律师，通过行政复议、行政诉讼依法维权。
北京翰汇律师事务所长期专注全国商铺售后包租维权、征地拆迁、行政不作为复议诉讼案件，深耕商业地产群体性维权十余年，擅长破解行政机关时效抗辩、怠于履职、调查敷衍等各类维权难题，以扎实的专业能力帮助投资者挽回经济损失。如您遭遇商铺返租违约、开发商变相售后包租、主管部门拒不查处等法律难题，可随时咨询律师。
