经典案例
发布时间：2026-06-05
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案情简介：
房产交易中，开发商在售房时承诺七十年大产权，收取购房人首付款、配套费、维修基金等各类款项，房屋交付购房者实际居住十余年，待到房价上涨后，却以案涉土地为集体用地、房屋属小产权为由起诉确认购房合同无效、要求购房者腾退房屋并支付十余年间房屋占用租金，此类恶意毁约诉讼屡见不鲜，本案便是典型维权案例。2012年，当事人关某与河北某房地产开发公司签订《购房合同》，约定当事人购置案涉小区房产，付款方式为首付款加银行按揭。签约前，开发商对外大范围宣传案涉楼盘为70年产权商品房，受宣传内容影响，关某依约陆续向开发商支付购房首付款、地下室购置款，后续又补缴契税、公共维修基金、壁挂炉、有线电视初装、太阳能等配套相关费用，累计缴纳各类款项二十余万元。开发商按期交付房屋后，关某完成装修，在案涉房屋内稳定居住长达十余年。因项目土地为集体建设用地，开发商始终无法完善手续、协助业主办理不动产登记，小区业主多次集体维权，当地乡政府也曾出面牵头协调，发文推进产权证办理工作。
多年过后，开发商突然变更态度，主动向当地区人民法院提起民事诉讼，以案涉土地系集体土地、不能向村外人员流转、购房合同违反法律强制性规定为由，诉请法院确认购房合同无效，要求关某立即返还房屋，同时按市场标准支付自2015年起至实际搬离之日的房屋占用租金。面对开发商恶意起诉、妄图借合同无效收回房产的无理诉求，关某委托北京翰汇律师事务所张弛律师全权代理案件，在应诉的同时依法提起反诉，要求开发商全额退还已收房款、各类配套杂费，并赔付多年资金占用利息以及房屋增值带来的信赖利益损失。
律师介绍：
张弛律师
2015年获得法语翻译硕士学位，中国政法大学民商法方向硕士在读，曾在世界百强外企任职7年，具有丰富的与政府机关沟通经验。擅长商品房买卖纠纷、征地拆迁、婚姻家事、合同纠纷/仲裁等领域。
案件难点：
1. 法律条文对开发商存在表面利好：依据土地管理相关法规，集体土地上建设房屋原则上禁止对外向非本村村民出售，开发商以此主张合同无效具备法条依据，过往同类案件存在被认定合同无效的先例，案件审理存在裁判不确定性。
2. 开发商抗辩理由极具迷惑性：开发商主张案涉房屋售价远低于同期市场价，购房者签约时明知小产权属性、自愿承担交易风险，自身无权拒绝退房，该抗辩极易影响法官事实认定。
3. 反诉依附本诉结果，维权结构被动：当事人退款、赔付利息的反诉请求以合同被认定无效为前置条件，一旦法院认定合同无效才具备裁判基础，若本诉败诉，反诉诉求将失去支撑。
4. 时隔十余年取证难度较大：楼盘早期宣传海报、售楼口头承诺等原始宣传材料大多灭失，想要举证开发商当初虚假承诺大产权的事实，取证难度高。
5. 房屋占用费主张带来额外风险：原告诉请主张十余年房屋占用租金，若法院认定合同无效，大概率会酌情判令购房者承担房屋使用费，当事人面临额外经济赔付风险。
承办亮点：
补齐关键人证，坐实虚假宣传事实：多方联络小区其他购房业主，申请两名同期购房住户出庭作证，以证人证言还原开发商售楼阶段大肆宣传70年商品房产权、刻意隐瞒集体土地真实属性的关键事实，固定开发商主观过错证据。
援引诚实信用原则，定性恶意诉讼：庭审中重点论述，开发商作为专业地产开发企业，对土地性质、项目手续完备情况具备完整审查能力，在售房收款、交付房屋十余年后，借助土地法规反过来主张合同无效、索要房屋，严重违背《民法典》诚实信用基本原则，属于利用自身违法行为谋取不当利益的恶意诉讼。
结合政府处置背景，论证不宜否定合同效力：提交乡政府介入协调办证的相关佐证，证实案涉小区已被纳入地方政府专项协调处置范围，行政机关一直在推进产权手续落地，从社会治理与小区数百住户居住稳定角度，一刀切认定合同无效不符合司法裁判精神。
结合司法政策演变，破除一刀切无效思路：梳理现行裁判规则，当前司法实践已摒弃集体土地建房买卖合同一律无效的旧思路，结合房屋已交付使用多年、购房人长期实际入住、房款大部交付的客观现状，从维护交易安全角度抗辩合同无效主张。
针对性驳斥占用租金诉求：案涉无法办证、手续不全的全部过错归于开发商，购房者依据有效购房约定合法占有使用房屋，开发商自身违约在先，无权主张房屋占用使用费。
办案结果：
经法庭开庭审理、举证质证，人民法院作出生效判决，我方当事人取得关键性胜诉：
依法驳回房地产公司要求确认购房合同无效、返还房屋、支付房屋占用租金的全部诉讼主张，当事人继续保有案涉房屋居住使用权，从根源上挫败开发商借诉讼恶意收房的目的。本案核心维权目标圆满落地，成功守住当事人十余年安居权益，阻止开发商违背诚信的恶意毁约行为。
价值总结：
现实房产市场中，部分开发商在楼盘售卖阶段大肆宣称大产权、商品房属性，诱导消费者买房收全款，等到楼盘增值、土地政策变动后，便借小产权、土地违规等理由起诉确认合同无效、强制收回房屋，此类违背契约精神的恶意诉讼层出不穷。 很多购房者在遭遇开发商反向起诉时，会被对方搬出的土地相关法条震慑，误以为小产权购房合同必然无效、只能被迫退房。本案胜诉充分说明，人民法院裁判不再机械套用法条，诚实信用原则是约束买卖双方的法定准则，开发商隐瞒土地实情、长期收取房款交房后反悔，其无理诉求无法得到法律支持。 在此提醒广大购房者：购置房产时妥善留存售楼宣传单页、缴费转账凭证、收据、开发商宣传录音、政府协调沟通记录等全部证据；遇到开发商交房多年后恶意起诉退房，不要盲目和解搬离房屋，第一时间委托专业房产律师梳理案件，依托诚信原则与司法政策依法应诉维权。
北京翰汇律师事务所长期深耕商品房买卖、小产权合同纠纷、开发商恶意毁约诉讼等案件，凭借多年房产诉讼办案经验，精准把控裁判尺度，通过证据梳理与法理论证，帮助当事人守住房屋、维护合法居住权益。遭遇开发商恶意起诉退房、虚假宣传无法办证等问题，均可咨询律师寻求法律帮助。
