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发布时间：2025-06-26
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在疫情期间出售房屋时，若购房合同未约定疫情为延期交付因素，法院在认定逾期交房责任时是否以疫情扣减交付期限，需要综合多方面因素进行判断，其是否具有客观公正性也应从不同角度进行分析。
一、法院以疫情扣减交付期限的合理性
不可抗力的认定
新冠疫情被认定为不可抗力事件，其具有突发性、不可预见性、不可避免性和不可克服性。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。在疫情防控期间，政府采取的停工停产、人员隔离、交通管制等措施，直接影响了房地产开发项目的施工进度。例如，人员返岗需要隔离、建筑材料采购受限、物流运输受阻等，这些情况都可能导致房屋建设进度延后。
因果关系的考量
法院在认定逾期交房责任时，会重点考察疫情与逾期交房之间的因果关系。如果疫情及防控措施直接影响了房屋建设的关键环节，导致开发商无法按期交付房屋，那么扣减交付期限具有合理性。例如，在济南市某置业有限公司的案件中，法院认定疫情一级响应期间的防控措施导致施工停滞，因此扣减了相应期间的逾期责任。
二、法院以疫情扣减交付期限的限制条件
合同签订时间的影响
如果购房合同是在疫情发生后签订的，疫情的不可预见性已不存在，开发商在签订合同时应充分考虑疫情可能带来的影响。在这种情况下，法院通常不会支持开发商以疫情为由扣减交付期限。例如，佛山市某房地产公司与购房者签订合同的时间已不在疫情一级响应期间，法院认定开发商应承担逾期交房的违约责任。
疫情持续时间与影响程度的限制，法院在扣减交付期限时，会结合疫情的持续时间和对施工的具体影响程度进行判断。例如，疫情一级响应期间的防控措施更为严格，对施工的影响也更为直接，因此可能会扣减该期间的逾期责任。但如果疫情响应等级降低后，开发商仍以疫情为由拖延交付，法院则不会支持。
三、法院以疫情扣减交付期限的客观公正性
平衡双方利益，法院在处理此类纠纷时，会综合考虑购房者的损失和开发商的履行能力。一方面，购房者因逾期交房遭受了实际损失，需要获得合理的赔偿；另一方面，开发商因不可抗力导致的逾期交房并非恶意违约，扣减交付期限可以在一定程度上减轻开发商的负担。例如，在新余市某房地产公司案件中，法院扣减了受疫情影响的逾期期间，但同时要求开发商支付剩余期间的违约金。
促进合同履行，法院通过合理扣减交付期限，鼓励开发商在疫情缓解后积极履行合同义务，避免因过度追究违约责任而导致合同解除，从而保障购房者的合同目的得以实现。
结论，法院在认定逾期交房责任时以疫情扣减交付期限，具有一定的客观公正性。这一做法既考虑了疫情作为不可抗力对合同履行的影响，又平衡了购房者和开发商的利益。然而，法院在具体案件中会综合考虑合同签订时间、疫情持续时间、防控措施的影响程度等因素，严格限制扣减交付期限的适用范围，以确保判决的公正性和合理性。
本文撰稿律师：宋府育
北京翰汇律师事务所律师
现任北京翰汇律师事务所主办律师。主要研究领域为商品房集体案件维权诉讼、企业关停诉讼、违法建设理论与实务、民事案件与行政案件交叉解决等。提倡采取多元纠纷解决机制，追求委托人利益的最大化。执业理念：诉讼是最后的维权手段，律师是当事人与法律的桥梁，为业先立德以专业知识，实务经验为核心输出，注重解决律师实际工作的重点和难点，兼顾理论与实战的一流水平律师。
